Pour la réglementation applicable en matière de location saisonnière, une décision très attendue de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) vient d'être rendue, le 22 septembre 2020. Et cela donne quoi ?

Pour la location saisonnière... En matière de location dite saisonnière ou touristique (meublé de tourisme) de type Airbnb, la réglementation particulière sur le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, figurant dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH), est à prendre en compte (CCH art. L 631-7). Cette réglementation impérative s’applique de plein droit à Paris, dans une commune de plus de 200.000 habitants, et certains départements (92, 93, 94). Elle peut s’appliquer dans d’autres communes par arrêté préfectoral ou délibération (EPCI, conseil municipal), à certaines conditions (CCH art. L 631-9).

Lorsque la réglementation prévue par l'article L 631-7 du CCH s’applique, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable pour un changement d’usage. Cette autorisation préalable peut être subordonnée à une compensation, sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (CCH, art. L 631-7-1). En cas d'infraction, une amende civile pouvant atteindre 50.000 € et la remise en état sous astreinte peut être décidée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (référé), sur demande de la commune, notamment (CCH art. L 651-2).

Là où la réglementation s’applique, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, soumis à autorisation préalable.

Une commune, par délibération du conseil municipal, peut en outre définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (CCH, art. L 631-7-1 A).

Lorsqu'un logement constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage, prévue par les articles L 631-7 et L 631-7-1 A du CCH, n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Pour seul exemple, à Paris, un règlement municipal, publié au Bulletin municipal officiel et accessible sur le site internet de la ville de Paris, fixe en pratique les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation, et détermine les compensations applicables (cliquer ici).

La CJUE a pris position... Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier, 16ème année n°9 p. 3), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a été saisie par la Cour de cassation en 2018, à titre préjudiciel, afin d’apprécier la régularité du régime d’autorisation préalable pour pouvoir louer un meublé de tourisme, au titre de l'article L 631-7 du CCH, au vu de la directive européenne n°2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, dite directive «Bolkestein» (Cass. 3e civ. 15.11.2018 n°17-26156 et 17-26158).

La CJUE vient de rendre sa décision, le 22 septembre 2020.

En résumé, la CJUE estime qu'une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union européenne. La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation.

Précisément, la CJUE estime qu'une «réglementation nationale qui, pour des motifs visant à garantir une offre suffisante de logements destinés à la location de longue durée à des prix abordables, soumet certaines activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à un régime d’autorisation préalable applicable dans certaines communes où la tension sur les loyers est particulièrement marquée est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle» (décision, dispositif, point 3).

En outre, pour la CJUE, la directive européenne «ne s’oppose pas à une réglementation nationale instituant un régime qui subordonne à une autorisation préalable l’exercice de certaines activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation, qui est fondée sur des critères tenant au fait de louer le local en cause « de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » et qui confie aux autorités locales le pouvoir de préciser, dans le cadre fixé par cette réglementation, les conditions d’octroi des autorisations prévues par ce régime au regard d’objectifs de mixité sociale et en fonction des caractéristiques des marchés locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, en les assortissant au besoin d’une obligation de compensation sous la forme d’une transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, pour autant que ces conditions d’octroi soient conformes aux exigences fixées par cette disposition et que cette obligation puisse être satisfaite dans des conditions transparentes et accessibles» (décision, dispositif, point 4).

La CJUE a pris soin de souligner qu'en droit français, et en application de l’article L. 2121-25 du code général des collectivités territoriales, les comptes-rendus des séances d'un conseil municipal sont affichés en mairie et mis en ligne sur le site Internet de la commune concernée. Pour la CJUE, cette mesure de publicité suffit à satisfaire aux exigences de publicité préalable, de transparence et d’accessibilité requises par la directive européenne, dans la mesure où elle permet efficacement à toute personne intéressée d’être informée immédiatement de l’existence de la réglementation (décision, points 106 et 107).

Pour consulter : 

Il revient désormais à la Cour de cassation de se prononcer sur la «régularité» de la réglementation française, à la lumière de la décision de la CJUE, et de ses lignes directrices.

Pour la CJUE, il revient notamment à la Cour de cassation «de s’assurer que la faculté reconnue, par la réglementation nationale en cause au principal, aux autorités locales concernées de déterminer le quantum de l’obligation de compensation qu’elles ont fait le choix d’imposer s’avère non seulement adaptée à la situation du marché locatif des communes concernées, mais également compatible avec l’exercice de l’activité de location de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuée de manière répétée et pour de courtes durées» (décision, point 89).

A suivre...

Référence

Cour de justice de l’Union européenne, Grande chambre, 22 septembre 2020, affaires jointes C‑724/18 et C-727/18, arrêt ECLI:EU:C:2020:74

Pour la CJUE, la pénurie de logements destinés à la location de longue durée est une raison impérieuse d’intérêt général qui permet de justifier une réglementation soumettant la location saisonnière à autorisation préalable, assortie au besoin d'une obligation de compensation (si elle est justifiée).

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