La Cour de cassation s'est récemment prononcée, à une double reprise, sur le régime de prescription applicable pour l'action en responsabilité exercée par un acquéreur à l'égard d'un notaire. Quels enseignements tirer des décisions? 

Pour l'action en responsabilité professionnelle... Dans le cadre de ses activités en transaction, un notaire (ou un agent immobilier) peut voir sa responsabilité recherchée en justice par un acquéreur, notamment pour un manquement à son devoir de conseil.

La prescription applicable, pour cette action en responsabilité civile professionnelle (RCP), est la prescription quinquennale (5 ans), prévue par l’article 2224 du Code civil (prescription de droit commun).

Ce texte précise que les «actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».

Une décision à prendre en compte... Dans une affaire, un notaire avait instrumenté en 2007 un acte de vente portant sur un terrain, qui s’était révélé grevé d’une servitude de passage. Un voisin, dont le fonds était enclavé, a revendiqué cette servitude en justice après la vente. Après un long procès, la servitude a été reconnue par une décision de justice, rendue en 2014. En mai 2015, l’acquéreur a décidé d’assigner le notaire en responsabilité, en lui reprochant de ne pas avoir attiré son attention sur le risque de revendication de la servitude.

Non sans subtilité, le notaire a alors opposé à l’acquéreur que son action était prescrite.

En vain ! La Cour de cassation a récemment jugé que «la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute». En l’espèce, les juges ont considéré que le préjudice consécutif au manquement du notaire, lors de l’acte en 2007, ne s’était manifesté que lorsque l’acquéreur avait pris connaissance de son erreur, une fois que la décision de justice était devenue irrévocable (cass. 3ème civ. 27.02.2020 n°18-24008).

Et un autre arrêt à méditer... Dans le même esprit, la Cour de cassation vient de censurer avec fermeté, au visa de l’article 2224 du code civil, un arrêt de la cour d’appel de Besançon qui avait déclaré l'action d'un acquéreur irrecevable comme prescrite. En l'espèce, l'acquéreur avait fait l'acquisition, en 2005, d’un immeuble d’habitation et d'une parcelle présentée à tort comme lui appartenant en totalité. En 2006, les voisins de l’acquéreur l’ont assigné aux fins de voir juger que la parcelle était soumise au régime de l’indivision. Cette demande a été accueillie par un jugement en 2012, confirmé par un arrêt d'appel en 2014. Cet arrêt est devenu irrévocable par suite du rejet d'un pourvoi en cassation en septembre 2015. En septembre 2016, l’acquéreur a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation. La cour d’appel de Besançon a estimé que l'action était prescrite car l'acte notarié était contesté depuis que l’acquéreur avait été assigné par ses voisins, en 2006. La Cour de cassation a toutefois estimé que le dommage subi par l’acquéreur ne s’était manifesté qu’à compter de la décision de justice passée en force de chose jugée, déclarant que la parcelle litigieuse était soumise au régime de l’indivision, de sorte que le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée contre le notaire n'avait commencé à courir qu'à compter de cette date (Cass. civ. 1ère 09.09.2020 n°18-26390).

Du côté notaires et agents immobiliers... Ces décisions, qui concernent la responsabilité notariale, sont transposables pour une action en responsabilité engagée par un acquéreur à l'égard d'un agent immobilier mandaté en vente. 

En pratique, cette jurisprudence est protectrice de l'acquéreur, concernant le point de départ du délai de prescription de 5 ans, à géométrie variable au regard de l'article 2224 du Code Civil, texte qui prévoit en effet un point de départ dit «flottant». Par exemple, comme dans ces affaires, ceci peut parfois permettre à un acquéreur d'assigner un professionnel en responsabilité 8 ans (première affaire) ou 11 ans (seconde affaire) après un acte de vente.   

Cette jurisprudence invite les notaires et les agents immobiliers à redoubler de précautions pour éviter de voir rechercher leur responsabilité, mais aussi à bien conserver leurs dossiers de vente en archives, pour pouvoir se défendre utilement en cas de litige avec un acquéreur.   

Pour consulter :

Références

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 9 septembre 2020 n°18-26390

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 février 2020 n°18-24008

Cour de cassation - Bulletin numérique des arrêts publiés des chambres civiles

Si la prescription quinquennale s'applique pour l'action en responsabilité exercée à l'égard d'un notaire (ou un agent immobilier), le point de départ «flottant» peut être favorable aux acquéreurs. 

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