Un décret publié le 19 septembre 2020 vient d'apporter une importante précision concernant le régime applicable pour la vente d'un logement consécutive à la (sub)division d'un immeuble. Voyons cela...   

Pour le dispositif prévu par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975... Lorsque le propriétaire d’un immeuble en monopropriété, qui comprend des logements loués ou occupés, le (sub)divise par lots puis décide de les vendre (en lots séparés), un dispositif spécifique organisé par une loi de 1975 assure une protection particulière aux locataires et occupants de bonne foi. Sauf exceptions, les intéressés bénéficient alors d’un « droit de préemption » pour acquérir les locaux qu’ils occupent (loi n° 75-1351 du 31.12.1975 art. 10, I - cliquer ici).

Après une offre de vente à leur notifier, les locataires et occupants de bonne foi disposent ensuite d'un délai de deux mois pour exercer le droit de préemption. Une nouvelle offre est à notifier, s’il est décidé de vendre à un prix plus avantageux (loi n° 75-1351 du 31.12.1975 art. 10, I).

Un décret n°77-742 du 30 juin 1977 (JO du 09.07.1977) fixe le cadre réglementaire applicable (cliquer ici).

L'article 1er du décret précise que la première vente d'un appartement et de ses locaux accessoires, depuis la division de l'immeuble dont ils dépendent et l'identification de chaque lot par un état descriptif publié au fichier immobilier, doit être, préalablement à sa conclusion, notifiée au locataire ou à l'occupant de bonne foi, et occupant effectivement les lieux (décret n°77-742 du 30.06.1977, art. 1).

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 13ème année n°21 p.6), le Conseil constitutionnel a validé le dispositif en 2018, tout en posant une importante limite sous forme de réserve (décision n°2017-683 QPC du 09.01.2018, cliquer ici)

Le Conseil constitutionnel a en effet estimé que, compte tenu de l'objectif poursuivi par la loi, la «protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l'occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l'immeuble» (décision, point 7).

Le Conseil constitutiionnel a en outre confirmé que le droit de préemption ne peut s’exercer qu’à l’occasion de la première vente consécutive à la division ou subdivision d'un immeuble.

Une importante précision au plan réglementaire... Afin de prendre en compte la réserve posée par le Conseil constitutionnel, un décret n° 2020-1150 du 17 septembre 2020, publié le 19 septembre 2020, vient de compléter l'article 1er du décret n° 77-742 du 30 juin 1977.

Le texte complété précise qu'il ne s'applique pas «au locataire ou à l'occupant de bonne foi dont le bail ou l'occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l'immeuble» (décret n°77-742, art. 1 al. 2).

Autrement dit, le droit de préemption ne saurait bénéficier qu'au seul locataire ou occupant dont le contrat de location ou l'occupation est antérieur à la division ou à la subdivision d'un immeuble.

Le texte ainsi complété entre en vigueur le 20 septembre 2020.

Références

Décret n° 2020-1150 du 17 septembre 2020 portant modification du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (JORF n°0229 du 19 septembre 2020).

Décret n°77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (JORF du 9 juillet 1977)

Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation

Désormais, un texte précise expressément qu'un locataire, dont le contrat de location est postérieur à la (sub)division d’un immeuble, ne bénéficie pas du droit de préemption organisé par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

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