La Cour de cassation vient de se prononcer, le 10 septembre 2020, sur les règles applicables en cas de division d'un lot dans une copropriété. Quels enseignements tirer de son arrêt?   

Où une division de lot est possible... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°2, p.5),  la Cour de cassation estime que la «division de lots relève de la liberté des copropriétaires, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges». Une copropriété peut «s’opposer à la division» si elle est contraire à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème 26.05.1988 n° 86-19350). En outre, si chaque copropriétaire est libre de (sub)diviser son lot sans autorisation dès lors que cette (sub)division n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, c’est à la condition que le règlement de copropriété «ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que celles-ci aient été jugées inopérantes» (Cass. 1e civ. 25.02.2010 n° 09-12171). En pratique, il convient d’apprécier, au cas par cas, la nécessité ou non de soumettre un projet de division à l’accord préalable d’une assemblée générale (AG) de copropriétaires.

Des précisions sur ce qu'il faut faire... Il a déjà été jugé que le fractionnement d’un lot «entraîne la modification de ses éléments constitutifs et, par conséquent, sa disparition et son remplacement par les différents lots issus de la division du lot primitif». La division d'un lot doit ainsi «amener une modification de l’état descriptif de division» (EDD) et «une nouvelle répartition des tantièmes» (Cass. 3e civ. 17.06.2014 n°12-16700).

Par un arrêt qui a eu les faveurs d'une publication sur son site internet, la Cour de cassation vient de fixer les règles suivantes concernant la division de lots de copropriété, au regard des articles 11 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (cass. civ. 3ème 10.09.2020 n°19-17045).

D'une part, le «lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division» est nécessaire. 

D'autre part, en cas de division de lots, la répartition des charges entre les nouveaux lots doit être, «lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus».

En assemblée générale, un vote à la majorité simple de l’article 24, c'est à dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, est suffisant. A défaut de décision d'une AG, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire aux fins de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Dans son arrêt, la Cour de cassation a également souligné que l'AG des copropriétaires est «l’organe habilité» à modifier le règlement de copropriété, et peut reconnaître le caractère non écrit d’une clause illicite d’un règlement. 

Pour consulter l'arrêt du 10 septembre 2020 : cliquer ici

Références

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 septembre 2020 n°19-17045 

Site internet de la Cour de cassation

Une modification du règlement de copropriété et de l'EDD s'impose en cas de division d'un lot de copropriété. Si elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, la répartition des charges entre les lots issus de la division de lots doit être soumise à l'approbation d'une AG à la majorité simple, même si le total le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus.

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