Le Conseil d'Etat vient de rendre un important arrêt sur les règles applicables pour le droit d'option à la TVA, en matière de location de locaux professionnels. Et cela donne quoi? 

Où l’option à la TVA est possible... La location de locaux nus à usage professionnel (commerces, bureaux, etc.) est en principe exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée - TVA (CGI, art. 261 D). Les loyers peuvent toutefois être soumis à la TVA sur option expresse du bailleur, que le locataire soit lui-même assujetti ou non à la TVA (CGI, art. 260 2°). Côté bailleur, cette option présente notamment l'avantage de lui permettre de « récupérer » la TVA, c’est-à-dire la déduire, sur les dépenses afférentes aux locaux.

L’option à la TVA est à formaliser auprès du service des impôts compétent (SIE). Si des locaux sont loués à un locataire non assujetti à la TVA, le bail doit comporter mention expresse de l’option.

L'option à la TVA prend effet (rétroactivement) «à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée» (CGI annexe II art. 194). Une fois exercée, l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée. L'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.

Un texte fiscal précise que les «personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles». Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie (CGI, annexe II, art. 193).

Pour des locations dans un même immeuble... Dans une affaire, une société avait loué à plusieurs locataires, pour les besoins de leurs activités respectives, différents locaux situés dans un même bâtiment (un immeuble à usage de bureaux). Précisément, la société avait loué le rez-de-chaussée de l'immeuble à un cabinet d'assurances, et loué les locaux situés dans les autres étages à un cabinet comptable (en exerçant l'option à la TVA pour ces locaux).

Le bailleur a collecté de la TVA sur les seuls loyers facturés au cabinet comptable.

Mais l'administration fiscale a considéré que l'option exercée avait eu pour effet de soumettre à la TVA l'ensemble des locations consenties par la société, dans l'immeuble.

En effet, selon la doctrine fiscale, l'option exercée pour la TVA «couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d'application qu'un bailleur possède dans un immeuble donné» (BOI-TVA-CHAMP-50-10 n°120 cliquer ici).

Saisie du litige, la cour administrative d'appel de Nancy a donné tort à l'administration fiscale (CAA Nancy, 27.12.2019 n°18NC02185 - cliquer ici).

Le Conseil d'Etat donne tort au fisc... Par un arrêt rendu le 9 septembre 2020, le Conseil d'Etat vient de rejeter le pourvoi des pouvoirs publics à l'encontre de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy, en posant une série de règles.

Pour le Conseil d'Etat, les textes «permettent à un contribuable d'opter pour la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux qu'il exploite dans un même bâtiment. Si les textes lui permettent également d'opter pour l'imposition de l'ensemble des locations qu'il réalise dans ce bâtiment, et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n'ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de TVA, elles ne lui en font pas obligation. L'option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d'un même bâtiment n'a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux» (CE  09.09.20202020 n°439143).

En l'espèce, le Conseil d'Etat a relevé que l'option exercée par le bailleur avait désigné sans équivoque les locations qu'il entendait soumettre à la TVA. Cette option n'avait pas eu pour effet de soumettre également à la TVA les autres locations réalisées dans le même bâtiment.

Pour consulter l'arrêt du 9 septembre 2020 : cliquer ici

En pratique. En immobilier professionnel, l'option à la TVA peut ainsi être exercée local par local, et non pas obligatoirement immeuble par immeuble (ou ensemble immobilier).

A cet effet, les bailleurs (et leurs mandataires) se doivent de bien préciser à l'administration fiscale, au moment où ils exercent les options à la TVA, les locaux et baux concernés.

Référence

Conseil d'Etat, 8ème - 3ème chambres réunies, 9 septembre 2020 n°439143 

Lorsqu'il loue plusieurs locaux professionnels dans un même immeuble, un bailleur peut exercer l'option à la TVA pour certains seulement des locaux. L'option à la TVA exercée pour certains locaux n'a pas pour effet de soumettre à la TVA la location des autres locaux.  

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