Dans une copropriété résidentielle, une fiche synthétique doit être mise à disposition des copropriétaires, par le syndic de copropriété. Il y a du nouveau, à ce sujet!

Pour la mise à disposition de la fiche synthétique... La loi Alur est venue mettre à la charge des syndics des copropriétés, à l’exclusion de celles «à destination totale autre que d’habitation», le soin d’établir une «fiche synthétique de la copropriété», regroupant certaines données financières et techniques (loi du 10.07.1965 art. 8-2).

La fiche synthétique, appelée aussi « fiche de synthèse », doit comporter les informations visées par l’article 2 d'un décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 (cliquer ici).

Un syndic de copropriété doit mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année, mais aussi mettre cette fiche à disposition des copropriétaires.

En vente, la fiche synthétique est en principe à fournir par le vendeur à un acquéreur, dès le stade d’une promesse de vente portant sur un lot (CCH art. L 721-2 II 1° a.).

Si le nécessaire n'est pas fait... Jusqu'à récemment, un contrat de syndic devait impérativement prévoir une « pénalité financière forfaitaire automatique » (sic) à l’encontre du syndic, chaque fois qu’une fiche n’était pas mise à disposition d’un copropriétaire, sous 15 jours. La loi de 1965 prévoyait en outre que le «défaut de réalisation» de la fiche était un «motif de révocation»  d'un syndic.

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°17 p. 7), dans le cadre de la réforme du droit de la copropriété, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO du 31.10.2020) a procédé à une refonte du régime des sanctions applicables, lorsque le syndic de copropriété ne met pas à disposition d'un copropriétaire la fiche synthétique de l'immeuble (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

Afin de «rendre plus efficace la sanction», les pouvoirs publics ont décidé de renvoyer à un décret le soin de fixer le montant de la pénalité applicable. La sanction de la révocation du syndic, apparaissant disproportionnée, a été supprimée (ord. n°2019-1101, rapport de présentation).

Le texte légal prévoit désormais qu'en «l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale» (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

La pénalité réglementaire est connue... Un décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, publié le 9 octobre 2020, vient de fixer le montant de la pénalité applicable à 15 € par jour de retard, à compter du 10 octobre 2020 (Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 1).

Attention ! Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020) est venu compléter le contenu du contrat-type (réglementaire) de syndic de copropriété, pour y intégrer une rubrique spécifique concernant la mise à disposition de la fiche synthétique (décret du 17.03.1967, annexe 1).

Le contrat-type a été complété par une rubrique 6.1, ainsi rédigée :
« 6.1. La fiche synthétique de la copropriété » ;
Le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d'un mois. A défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.
Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l'établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale. »

Côté syndics, veillez à ce que cette nouvelle rubrique figure bien dans de nouveaux contrats, ou des contrats à renouveler (décret n°2020-834, art. 53 IV).

Notons que la fiche requise, à fournir à un copropriétaire qui en fait la demande, peut être extraite du site dédié au registre national des copropriétés (cliquer ici), par le syndic concerné. La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention «fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal» (décret n°2016-1822 du 18.12.2016, art. 3).

Références

Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs (JO du 09.10.2020)

Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété (JO du 03.07.2020)

Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 23.12.2016)

Côté syndics, pensez à transmettre sous un mois la fiche synthétique de la copropriété à un copropriétaire qui la réclame car, à défaut, une pénalité d’un montant de 15 € par jour de retard est due. Une nouvelle rubrique (6.1) est à prévoir dans vos contrats.

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