Dans une copropriété, un syndic est tenu de fournir certains documents au conseil syndical, à sa demande, pour lui permettre d’exercer sa mission. Il y a du nouveau, à ce sujet!

Pour les pièces demandées par le conseil syndical... Dans les copropriétés, le conseil syndical «peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic» (loi du 10.07.1965, art. 21).

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (JO du 24.11.2020), dite loi Elan, est venue prévoir qu’en cas «d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret». Un décret n°2019-503 du 23 mai 2019 (JO du 24.05.2019), entré en vigueur dès le 25 mai 2019, est venu fixer le montant minimal de la pénalité à 15 € par jour de retard (A&C Immobilier, 15ème année n° 9 p. 7).

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°17 p. 7), dans le cadre de la réforme du droit de la copropriété, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO du 31.10.2020) a procédé à une refonte du cadre légal applicable, afin de «supprimer la référence à un montant minimal de pénalité pour prévoir une pénalité par jour de retard unique et obligatoire», et de «préciser les modalités de déduction des pénalités applicables et permettre au président du conseil syndical de saisir le président du tribunal judiciaire afin d'assurer l'effectivité de cette sanction légale si le syndic ne s'exécute pas par lui-même» (ord. n°2019-1101, rapport de présentation).

Au titre du texte légal applicable, tel que retouché, le «conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires» (loi de 1965, art. 21 al. 7).

La (nouvelle) pénalité applicable est connue... Le Ministère de la justice vient de publier, le 9 octobre 2020, un décret fixant le montant de la pénalité à 15 € par jour de retard, à compter du 10 octobre 2020 (Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 2). Le décret n°2019-503 du 23 mai 2019 est abrogé.

Du côté des syndics... Il est à relever que le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020) est venu compléter le contenu du contrat-type (réglementaire) de syndic de copropriété, pour y intégrer une rubrique spécifique concernant la communication des pièces au conseil syndical (décret du 17.03.1967, annexe 1).

Le contrat-type a été complété par une rubrique (point 6.2), ainsi rédigée :
«6.2. La transmission de pièces au conseil syndical
En application du septième alinéa de l'article 21 de la loi 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
En l'absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement de la pénalité suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.
Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale. ».

Côté syndics, veillez à ce que cette nouvelle rubrique figure bien dans vos nouveaux contrats, ou ceux à renouveler  (décret n°2020-834, art. 53 IV).

Références

Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs (JO du 09.10.2020)

Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété (JO du 03.07.2020)

Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 31 octobre 2020)

Côté syndic, veillez à bien transmettre sous un mois un document réclamé à bon droit par un conseil syndical car, à défaut, une pénalité imputable sur votre rémunération forfaitaire annuelle, d’un montant de 15 € par jour de retard, est due. Pensez à compléter vos contrats par la nouvelle rubrique exigée au titre du contrat-type (rubrique 6-2).

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