La Cour de cassation vient de rendre une importante décision sur la portée d'un texte, issu de la réforme Pinel de 2014, concernant les clauses illicites d'un bail commercial. Que faut-il savoir?

Pour les clauses illicites d'un bail commercial... La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (JO du 19.06.2014), dite loi ACTPE ou Pinel, a opéré une importante réforme du régime juridique applicable à un bail commercial.

La loi du 18 juin 2014 a notamment modifié l’article L 145-15 du Code de commerce, concernant la sanction applicable pour certaines clauses illicites d'un bail commercial. A la place de la nullité, s'est substitué le caractère «réputé non écrit» des clauses concernées.

Précisément, le texte prévoit désormais que sont «réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (...) ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54» du Code de Commerce.

Pour un bail déjà en cours au 20 juin 2014... La loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014, est restée silencieuse sur les modalités d'application dans le temps de l’article L. 145-15 du Code de commerce, ainsi modifié.

Le texte s'applique assurément pour tout bail à venir, et celui conclu (ou renouvelé) depuis le 20 juin 2014. Les clauses du bail, contraires aux dispositions visées par l’article L 145-15 du Code de commerce, et dont certaines sont issues de la loi Pinel, sont réputées non écrites.

Pour les baux antérieurs au 20 juin 2014, et en cours à cette date, la Cour de cassation a précisé, en 2017, que le texte issu de la loi Pinel ne s'appliquait pas aux procédures en cours - hypothèse où une action en justice avait été introduite avant le 20 juin 2014 (Cass. civ. 3ème 22.06.2017, 16-15010 cliquer ici).

Une discussion restait permise, en droit, sur la question de l'applicabilité de l'article L 145-15 (version Pinel) pour une action à justice à venir (ou introduite après le 20 juin 2014), concernant un bail commercial en cours au 20 juin 2014.

Cette question est désormais tranchée.

Le nouveau texte s'applique... Par un arrêt de principe du 19 novembre 2020, qui vient d'avoir les faveurs d'une publication officielle sur son site internet, la Cour de cassation vient de juger que l'article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, est applicable aux baux en cours au 20 juin 2014.

La Cour de cassation précise en outre, et comme on pouvait le penser, que l’action en justice tendant à voir réputer non écrite une clause d'un bail commercial n’est pas soumise à prescription (Cass. civ. 3ème 19.11.2020 n°19-20405).

En pratique.  L'arrêt invite tout bailleur à être très prudent avant de tenter d'opposer une clause «suspecte» au titre de l'article L 145-14 du Code de Commerce, pour un bail commercial à venir, un bail conclu après la loi Pinel, mais aussi un bail déjà en cours au 20 juin 2014. En effet, les clauses d’un bail en cours au 20 juin 2014, contraires aux dispositions visées par l’article L 145-15 du Code de commerce, et dont certaines sont issues de la loi Pinel, sont dont réputées non écrites.

Sont susceptibles d'être concernées des clauses «suspectes» portant sur: 

  • la durée du bail (Code de commerce, article L 145-4)
  • la révision triennale (légale) du loyer d'un bail, notamment assorti d'une clause d'échelle mobile (articles L 145-38 et L 145-39)
  • les loyers payés d'avance (article L 145-40)
  • l'état des lieux d’entrée et de sortie (article L 145-40-1)
  • l’inventaire requis pour les catégories de charges, impôts taxes et redevances, outre l'état récapitulatif/prévisionnel des travaux (article L 145-40-2)
  • la mise en œuvre de la résiliation de plein droit d'un bail - clause résolutoire (articles L 145-41 et L 145-42 al. 1)
  • la déspécialisation (articles L. 145-47 à L. 145-54)

Bail à renouveler. Comme nous l'avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 16ème année n°3 p. 7), la rigueur est de mise pour le renouvellement d'un bail commercial. Pour la Cour de cassation, un bail à renouveler doit « respecter les prescriptions impératives » concernées. La clause d’un bail expiré, qui était conforme au droit en vigueur avant la loi Pinel, mais qui se heurte désormais aux nouvelles dispositions d’ordre public, ne peut être maintenue dans un bail renouvelé (Cass. 3e civ. 06.02.2020 QPC n°19-19503 cliquer ici).

Pour consulter l'arrêt du 19 novembre 2020 : cliquer ici 

Références

  • Cour de cassation, 3ème chambre civile,19 novembre 2020 n°19-20405
  • Site internet de la Cour de cassation

Un locataire peut se prévaloir à tout moment, sans possibilité de lui opposer une prescription, du caractère non écrit d'une clause d'un bail commercial, en application de l'article L. 145-15 du Code de Commerce, pour un bail commercial déjà en cours au 20 juin 2014. Veillez à faire au besoin le nécessaire pour toiletter et adapter un bail, notamment lors d'un renouvellement.

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