Le Conseil d'Etat a récemment rendu un important arrêt concernant les règles applicables dans le cadre d’une opération de division primaire portant sur un terrain. Et cela donne quoi?

Pour une opération de division primaire... A l'occasion d'une affaire, le Conseil d'Etat a été appelé à se prononcer sur les règles, jusqu'ici discutées et incertaines, applicables pour l'instruction par l'administration d'un permis de construire, mais aussi d'un permis de construire modificatif, dans le cadre de la division d'une unité foncière au titre de l'article R. 442-1 a. du code de l'urbanisme. Ce texte précise que ne constituent pas des lotissements, et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager, les divisions effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont (déjà) obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle.

Cette division est appelée «division primaire», dans le jargon du droit de l'urbanisme.

En pratique, et comme a pu le souligner Monsieur Olivier Fuchs, rapporteur public dans l'affaire jugée par le Conseil d'Etat, la division primaire «permet à une personne de devenir titulaire du droit de construire sur un terrain ne lui appartenant pas avec pour finalité de détacher, après obtention du permis de construire, la fraction du terrain objet du projet de construction au bénéfice du titulaire du permis de construire» (cf. conclusions).

Cette opération, qui ne peut pas porter sur une maison individuelle, implique que «le propriétaire de l’unité foncière initiale conclut avec un opérateur une promesse de vente ou de bail, comportant habituellement une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire. Fort de cette promesse, l’opérateur peut alors rechercher la délivrance d’un permis de construire. S’il l’obtient, il est ensuite procédé à la réitération de l’acte authentique de vente, vente qui emporte division et ouvre la voie à la réalisation des travaux» (conclusions).

La procédure de division primaire, couramment utilisée par les professionnels de l’immobilier et dans des zones pavillonnaires, est «simple à mettre en œuvre et présente pour les promoteurs l’avantage indéniable de ne requérir qu’une autorisation unique et de raccourcir les délais de montage des opérations» (conclusions) .

Le Conseil d'Etat prend position... Le Conseil d'Etat a été amené à s'interroger sur la question suivante : une demande de permis de construire sur un terrain qui fera l’objet d’une division primaire doit-elle porter et être instruite sur la seule partie à détacher de l’unité foncière ou sur l’ensemble de l’unité foncière d’origine?

La réponse du Conseil d'Etat, sans ambiguïté, est la suivante. 

Pour le Conseil d'Etat, par exception à la procédure de lotissement, une division primaire «permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire».

Pour le Conseil d'Etat, eu égard «à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle destinés à occuper une partie de l'unité foncière existante, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir».

Ainsi, pour le Conseil d'Etat, le respect ou non, par un projet faisant usage du procédé de la division primaire, des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) applicable, par exemple pour l'emprise au sol ou le nombre de places de stationnement, doit en principe être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existante à la date à laquelle l'administration se prononce.

Dans l'hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l'achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, le Conseil d'Etat estime qu'il y a lieu d'apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue (CE 12.11.2020 n°421590).

Pour consulter l'arrêt du Conseil d'Etat : cliquer ici

Il convient de relever que le Conseil d'Etat a notamment fondé sa décision au vu de l'article R 151-21 du Code de l'Urbanisme. Ce texte précise que, pour un projet à réaliser en zone U ou AU d'un plan local d'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division, «l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose» (C. urb. art. R 151-21). Monsieur Olivier Fuchs, rapporteur public, a souligné que rien ne s’opposait à l'application du texte au mécanisme de la division primaire, du moins dès lors qu’est en cause la construction de plusieurs bâtiments.

Références

  • Conseil d'Etat, 6ème - 5ème chambres réunies, 12 novembre 2020 n°421590
  • Conclusions de Monsieur Olivier Fuchs, rapporteur public

Le Conseil d'Etat estime que l'appréciation du respect des règles d’urbanisme, pour la délivrance d’un permis de construire en vue d’une division primaire, doit se faire au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant avant la division. Il en va de même dans le cas d’un permis modificatif sollicité après cette division.

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