Afin de prendre en compte la prolongation de l'état d'urgence sanitaire, les pouvoirs publics ont décidé de vite publier une nouvelle ordonnance intéressant les copropriétés, le 19 novembre 2020. Que faut-il vite savoir?

L'ordonnnance : en bref. Dans une actualité du 15 novembre 2020, à la suite de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (JO du 15.11.2020) prolongeant l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 16 février 2021, nous vous informions de l'intention des pouvoirs publics de prendre par ordonnance de nouvelles mesures intéressant les copropriétés. Nonobstant la discussion évoquée et à notre avis permise en droit sur les conditions d'habilitation du Gouvernement par le législateur, c'est déjà chose faite. A la suite de sa présentation par le Garde des sceaux, ministre de la justice, au conseil des ministres du 18 novembre 2020, une ordonnance a été publiée le 19 novembre 2020 au Journal officiel, à ce sujet. Il s'agit de l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés (JO du 19.11.2020).

En droit, et de manière méritoire au vu des circonstances actuelles, l'article 8 de l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 complète le dispositif exceptionnel organisé par les articles 22 à 22-5 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 (A&C Immobilier, 16ème année, n°5 p.1), telle que complétée par une ordonnance n°2020-460 du 22.04.2020 (A&C Immobilier 16ème année n°7 p.7 et 8), puis une ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 (A&C Immobilier, 16ème année n°9 p.6).

Le compte-rendu du conseil des ministres précise que l'ordonnance comprend «des mesures qui facilitent le fonctionnement des copropriétés. Elle prévoit notamment de convertir les assemblées générales qui n’ont pu se tenir en raison du confinement en un vote par correspondance et de renouveler automatiquement les contrats de syndic et les mandats de conseillers syndicaux».

Dans le rapport de présentation de l'ordonnance du 18 novembre 2020 explique en effet que «les conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l'état d'urgence sanitaire, avec les restrictions qu'elles impliquent, rendent nécessaires le maintien de ces dispositifs ou leur adaptation, afin d'assurer le bon fonctionnement des copropriétés».

Le Garde des Sceaux explique que l'objectif des mesures figurant dans l'ordonnance est  :

  • de prolonger la durée du dispositif d'urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés, qui devait cesser de recevoir application à compter du 31 janvier 2021, jusqu'au 1er avril 2021.
  • d'adapter le dispositif du fait de la mesure de confinement décrétée à compter du 29 octobre 2020.

Précisément, les (nouvelles) mesures découlant de l'ordonnance sont les suivantes.

Pour les contrats de syndic. Le contrat d'un syndic de copropriété, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé dans les mêmes termes (et de plein doit) jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale (AG) des copropriétaires. La prise d'effet du nouveau contrat doit intervenir d'ici le 31 janvier 2021 au plus tard.

La rémunération forfaitaire du syndic doit être déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement (ord. n°2020-304, art. 22 II).

Cette mesure n'est pas applicable si une AG a déjà désigné, avant le 19 novembre 2020, un syndic de copropriété dont le contrat a pris effet à compter du 29 octobre 2020.

Pour les membres d'un conseil syndical. Dans le même esprit, un nouveau texte précise que le mandat d'un membre du conseil syndical d'une copropriété, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé (de plein doit) jusqu'à la tenue de la prochaine AG. Cette AG doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. La mesure n'est pas applicable si une AG a (re)désigné les membres du conseil syndical avant le 19 novembre 2020 (ord. n°2020-304, art. 22-1 II).

Pour la tenue d'une assemblée générale.  Par ailleurs, jusqu'au 1er avril 2021 (et non plus seulement jusqu'au 31 janvier 2021), un syndic de copropriété peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à une AG en présentiel (par présence physique). Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'AG par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'AG, dans les conditions normales telles que découlant de la réforme du droit de la copropriété (loi du 10.07.1965, art. 17-1 A). Si le recours à la visioconférence (ou équivalent) n'est pas possible, le syndic de copropriété peut prévoir que les décisions portées à l'ordre du jour de l'AG seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Si un syndic décide de faire application de ce mécanisme alors qu'une AG  a déjà été convoquée, il doit en informer les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'AG concernée (ord. n°2020-304, art. 22-2). 

A titre dérogatoire, pour une AG convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic de copropriété peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions portées à son ordre du jour seront votées au seul moyen du vote par correspondance. Au vu du texte, un courrier d'information est à prévoir. Il doit fixer un nouveau délai de réception par le syndic de copropriété des formulaires de vote par correspondance. Ce délai ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la réception du courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance doit être joint au courrier d'information (ord. n°2020-304, art. 22-2 II).

Rappelons que le formulaire de vote par correspondance doit respecter le modèle de formulaire réglementaire prévu en annexe d'un arrêté ministériel du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020). Pour consulter le modèle réglementaire, au Journal officiel : cliquer ici  

Le rapport de présentation de l'ordonnance précise que la prolongation de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 «emporte tacitement» celle de l'article 22-3.

A ce titre, si une AG est organisée au titre du dispositif exceptionnel prévu par l'article 22-2, les règles (dérogatoires) suivantes s'appliquent :

  • L'AG est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.
  • La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'AG que par visioconférence (ou équivalent), sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Si le recours à la visioconférence (ou équivalent) n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance;
  • Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les 8 jours suivant la tenue de l'AG.
  • Si des décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic de copropriété, assure les missions qui incombent normalement au président de séance.

Pour les délégations de vote en AG. Par dérogation aux règles normalement applicables, et jusqu'au 1er avril 2021 (et non plus seulement jusqu'au 31 janvier 2021), un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote, si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (ord. n°2020-304, art. 22-4).

A noter. En principe, il revient aux copropriétaires réunis en AG de voter une décision (résolution) portant sur les moyens et supports techniques leur permettant de participer aux AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, ainsi que sur les garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision doit être prise sur la base de devis élaborés à cet effet, à l'initiative du syndic ou du conseil syndical.

A titre dérogatoire, jusqu'au 1er avril 2021 (et non plus seulement jusqu'au 31 janvier 2021), le syndic d'une copropriété peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à une AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques peuvent être utilisés jusqu'à ce qu'une AG se prononce sur leur utilisation (Ordonnance n° 2020-304, art. 22-5).

Pour consulter:

  • l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020: cliquer ici
  • le rapport de présentation de l'ordonnance du 18 novembre 2020: cliquer ici
  • la note de présentation au conseil des ministres du 18 novembre 2020: cliquer ici   

Références

  • Ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés (JO du 19.11.2020)
  • Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés (JO du 19.11.2020)
  • Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété

Côté syndic de copropriété, le dispositif exceptionnel organisé par l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 pour l'organisation d'une AG est complété et prolongé jusqu'au 1er avril 2021. Le contrat d'un syndic, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est en principe renouvelé de plein droit jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat (qui doit intervenir d'ici le 31 janvier 2021 au plus tard).

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