Des textes, publiés le 14 novembre 2020, sont venus retoucher le cadre réglementaire applicable au dispositif de «prêt social location-accession» (PSLA). Voyons les nouveautés...

Pour une opération financée par un prêt «PSLA»... Le dispositif de «Prêt Social de Location Accession» (PSLA), qui s’inscrit dans le cadre de la location-accession (loi n°84-595 du 12 juillet 1984), est un dispositif d’accession à la propriété destiné aux ménages aux ressources modestes. Il a été mis en place afin de permettre à des ménages, qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources, d’acquérir éventuellement leur logement, après une période d’occupation en tant que locataires.

En pratique, le prêt PSLA est un prêt conventionné qui peut-être consenti à un opérateur (organisme HLM, Société d’Economie Mixte, promoteur privé…) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs qui feront l'objet d'un contrat de location-accession. Pour bénéficier d'un PSLA, l’opérateur doit avoir obtenu un agrément (préfectoral), et régulariser une convention avec l'Etat.

Des nouveautés à intégrer... Un décret n°2020-1377 du 12 novembre 2020 et un arrêté ministériel du même jour, publiés le 14 novembre 2020, viennent de modifier les conditions d'octroi du prêt PSLA.

Le décret rend éligible au PSLA une opération d'acquisition-amélioration de logements anciens, à condition que le programme de travaux dont elle fait l'objet représente au moins 25 % du coût total de l'opération et permette au logement d'atteindre une performance énergétique au minimum équivalant à une classe énergie E.

Précisément, le programme de travaux doit permettre d'atteindre une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2. La quotité minimale des travaux d'amélioration doit être égale à 25% du coût total de l'opération.

Les conditions fixées ont été alignées sur celles requises en matière de prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien. L'objectif des pouvoirs publics est ainsi de permettre «le financement d'une acquisition en PSLA dans l'ancien par un PTZ ancien» (décret n°2020-1377, notice de présentation).

L'arrêté ministériel du 12 novembre 2020 est venu préciser la liste des pièces justificatives à fournir, côté opérateur, à la direction départementale des territoires compétente (DDT/DDTM) lors d'une demande d'agrément d'une opération financée par un PSLA (arrêté du 26.03.2004, nouvel art. 3-1 : cliquer ici). Sont notamment précisées les pièces à fournir pour justifier du respect de la quotité de travaux et du seuil de performance énergétique attendus pour les opérations d'acquisition-amélioration de logements anciens. Un opérateur doit prévoir de fournir à la DDT/DDTM, chargée de l'instruction du dossier, l'ensemble des factures des travaux réalisés, et le diagnostic de performance énergétique requis (après travaux).

A la suite du décret, est également éligible au PSLA une opération assimilée à la construction de logements neufs au sens de la TVA (CCH, art. D. 331-76-5-1 retouché), ainsi qu'une opération d'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation. Précisément, sont désormais concernés des prêts consentis à des personnes morales, après décision d'agrément, pour le financement des opérations suivantes :

  • la construction ou l'acquisition de logements neufs - sont assimilés à la construction de logements l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (au sens de l'article 257 I 2 2° du Code Général des Impôts), et l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
  • l'acquisition-amélioration de logements ayant déjà été occupés, à condition que le programme de travaux dont ils font l'objet respectent les conditions fixées.

Les logements financés par les prêts PSLA doivent faire l'objet d'un contrat de location-accession, régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, et doivent être destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, n'excèdent pas un certain plafond.

Le décret a par ailleurs introduit une durée minimale de la phase locative, fixée à six mois. Ainsi, le délai dans lequel l'accédant peut exercer sa faculté d'acquérir doit être supérieur à six mois à compter de sa date d'entrée dans les lieux (CCH, article D. 331-76-5-1 II).

Le décret a également introduit la possibilité d'octroyer un prêt à taux zéro (PTZ) au second occupant d'un logement PSLA, à une double condition. Il en va ainsi lorsque «l'emprunteur est le deuxième occupant à la condition, d'une part que le premier occupant ait quitté le logement moins de six mois après être entré dans les lieux et d'autre part que le bien ait moins de cinq ans à la date d'entrée dans les lieux du deuxième occupant» (CCH, art. D. 31-10-2 retouché). L'arrêté ministériel du 12 novembre 2020 précise que, pour justifier du respect des conditions prévues pour l'octroi d'un prêt PTZ au second occupant, l'emprunteur doit justifier du caractère neuf du logement en fournissant à l'établissement de crédit une attestation conforme à un modèle réglementaire (arrêté du 30.12.2010, nouvel art. 8-1). Pour consulter le modèle d'attestation: cliquer ici .

Dans le cadre d'une vente d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession, pour justifier du programme de travaux d'amélioration, l'acquéreur doit fournir à l'établissement de crédit une attestation du vendeur, conforme à un modèle réglementaire (arrêté du 30.12.2010, article 6-1). Pour consulter le modèle d'attestation: cliquer ici .

Pour consulter :

  • la rubrique officielle dédiée au PSLA sur les sites ministériels: cliquer ici ou cliquer ici
  • la rubrique dédiée au PSLA, par la Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm: cliquer ici
  • la rubrique dédiée au PSLA sur le site de l'Anil: cliquer ici
  • l'arrêté du 26 mars 2004, tel que modifié: cliquer ici
  • l'arrêté du 30 décembre 2010, tel que modifié: cliquer ici

Références

  • Décret n°2020-1377 du 12 novembre 2020 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés pour les opérations de location-accession à la propriété immobilière régies par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété et des prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (JO du 14.11.2020)
  • Arrêté ministériel du 12 novembre 2020 modifiant l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et l'arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (JO du 14.11.2020) - NOR : LOGL2009796A
  • Arrêté ministériel du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière (NOR : EQUU0400077A)
  • Arrêté ministériel du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (NOR : DEVL1026553A)

A la suite des textes, notamment, est éligible au PSLA une opération d'acquisition-amélioration de logements anciens, à condition que le programme de travaux dont elle fait l'objet représente au moins 25% du coût total de l'opération et permette au logement d'atteindre une performance énergétique au minimum équivalant à la classe énergie E.

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