Une loi publiée ce 15 novembre 2020 vient de mettre en place un nouveau dispositif exceptionnel, destiné à protéger certains locataires de locaux professionnels et commerciaux. Que faut-il vite savoir?

Un nouveau dispositif exceptionnel... Introduit par voie d’amendement à l’initiative du Gouvernement, puis complété, le dispositif figure dans la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (JO du 15.11.2020), évoquée dans une actualité distincte du 15 novembre 2020, autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (loi n°2020-1379, art. 14).

Dans les relations bailleur/locataire, en immobilier d'entreprise... Le dispositif concerne les locataires, personnes physiques et morales de droit privé, de locaux professionnels ou commerciaux. Peut (uniquement) bénéficier du dispositif un locataire «exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative» prise en application du dispositif d’état d’urgence sanitaire, y compris par un Préfet (au plan local). Rappelons que la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 a prorogé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 inclus.

Le dispositif, censé s’appliquer en droit depuis le 17 octobre 2020 (loi n°2020-1379, art. 14 VII), vise à faire obstacle à certaines mesures prévues par un bail, ou mises en œuvre par un bailleur, pendant une période courant jusqu’à la fin d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité d’un locataire cesse d’être affectée par la mesure de police administrative.

Il est prévu que, hors cas de compensation au sens de l'article 1347 du code civil, jusqu’à la fin du délai de deux mois, un locataire ne peut «encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée» à son encontre pour retard ou impayé de loyers ou charges locatives.

Pendant la période, des sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives (hypothèques, nantissements, garanties...) ne peuvent être mises en œuvre, et un bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires.

Toute clause résolutoire d’un bail, ou de déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges locatives, est réputée non écrite.

En outre, les procédures d’exécution, qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre d'un locataire concerné pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles, sont suspendues jusqu'à la date à laquelle son activité cesse/cessera d'être affectée par une mesure de police administrative (à s'en tenir à la lettre du texte).

Le texte précise que ces mesures s'appliquent aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité d'un locataire concerné (son entreprise) est affectée par une mesure de police administrative.

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 est venue préciser que les critères d'éligibilité, pour l'application du dispositif, seront précisés par un décret à venir. Ce décret déterminera «les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative».

Notons qu’à l’issue du délai précité de deux mois, les bailleurs pourront «de nouveau faire valoir leurs droits» (cf. amendement).

Le texte précise toutefois que les intérêts ou pénalités financières ne pourront être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois. 

Il est à relever que les locataires des logements ne peuvent en aucun cas se prévaloir du dispositif ainsi mis en place. 

Dans les relations locataires / fournisseurs d'eau et d'énergie...  La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 a également prévu que, jusqu’à la fin du délai de deux mois précité, un fournisseur d’eau ou d’énergie (électricité, gaz) ne peut/pourra procéder à la suspension, à l'interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d'électricité, de gaz ou d'eau aux locataires concernés, pour non-paiement de leurs factures. Les fournisseurs d'électricité ne peuvent/pourront procéder, au cours de la même période, à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées.

A la demande de locataires concernés, certains fournisseurs seront aussi tenus de leur accorder sans frais le report des échéances de paiement de factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration du délai de deux mois, et non encore acquittées. Ce report ne pourra donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des locataires concernés.

Le paiement des échéances ainsi reportées devra être réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

Les mesures à l'égard des fournisseurs s'appliqueront pour des contrats afférents aux locaux professionnels ou commerciaux pour lesquels l'activité des personnes concernées est affectée par une mesure de police administrative. Pour bénéficier des mesures, un locataire devra attester qu’il remplit les conditions pour bénéficier du dispositif, suivant des modalités fixées par un décret à venir.  

Pour consulter : 

Référence

Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (JO du 15 novembre 2020)

Suivant des critères et modalités précisés par décret(s) à venir, le dispositif fait obstacle, en cas de retard de paiement ou d'impayé de loyers dus par certains locataires, sur la période où une activité est affectée par une mesure de police administrative, à la mise en œuvre de certaines mesures (clause résolutoire, pénalités, recouvrement..), jusqu’à la fin d’un délai de deux mois à partir de la date à laquelle la mesure aura cessé. Un locataire concerné bénéficie également de mesures favorables, à l'égard d'un fournisseur d’eau ou d’énergie.

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