La Cour de cassation vient de se prononcer, le 12 novembre 2020, sur le mécanisme qui permet à un locataire de demander le déplafonnement du loyer, avec fixation d'un nouveau montant revu à la baisse, au renouvellement d'un bail commercial. Et cela donne quoi?

Pour la fixation à la baisse d'un loyer, au renouvellement d'un bail... Le montant du loyer d'un bail commercial, lors de son renouvellement, doit en principe correspondre à la valeur locative, évaluée au vu de certains éléments  (C. com. art. L 145-33).

A ce titre, et sous conditions, un texte permet à un bailleur de demander au juge de fixer le montant du loyer d'un bail renouvelé à la hausse, sans prise en compte de la variation indiciaire applicable (ILC ou ILAT), en cas de modification notable des éléments de la valeur locative (C. com. art. L 145-34). On parle alors de déplafonnement du loyer (à la valeur locative). En cas de déplafonnement du loyer à la demande du bailleur, la variation de loyer ne peut en principe conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (C. com. art. L 145-34 al. 4).

Le texte permet également à un locataire d'obtenir en justice, à défaut d'accord amiable, la fixation d'un nouveau montant de loyer, revu à la baisse au vu de la modification notable des éléments de la valeur locative, pour un bail à renouveler. 

Un souci de constitutionnalité ? Dans une affaire, un bailleur a contesté la procédure ainsi reconnue au locataire, par le biais de la procédure de question prioritaire de constitutionnalité (QPC).

Il a soutenu que l’absence de limite à la baisse du montant du loyer, en cas de déplafonnement à la demande d'un locataire, porterait atteinte au droit de propriété, et au principe d’égalité, au regard des textes de valeur constitutionnelle.

C’est non ! Par un arrêt qui a eu les faveurs d'une publication sur son site internet, la Cour de cassation vient de juger qu'il n'y avait pas lieu de renvoyer la question (QPC) posée au Conseil Constitutionnel (cass. civ. 3ème 12.11.2020 n°20-15179).

Pour la Cour de cassation, la QPC soulevée ne présente pas en effet un «caractère sérieux», pour les motifs suivants.

D'une part, les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public, et les parties à un bail commercial peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord le montant du loyer du nouveau bail (lors du renouvellement).

D'autre part, à l’issue d’une période de trois ans, un bailleur peut demander la révision du loyer et «compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail».

En outre, la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond «au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l’état du marché locatif».

La Cour de cassation relève par ailleurs qu'en matière de bail commercial le bailleur et le preneur «ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur était fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du preneur contre la surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail».

La Cour de cassation souligne que la «différence de traitement» entre le bailleur et le locataire «est limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit».

Par suite, la «fixation du loyer au renouvellement à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est pas contraire au principe d’égalité».

Pour consulter l'arrêt sur le site de la Cour de cassation : cliquer ici

Référence

Cour de cassation 3ème chambre civile 12 novembre 2020 n°20-15179

La Cour de cassation estime qu'en cas de déplafonnement à la demande d'un locataire, la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, ne porte par atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité. Le dispositif actuel, conforté, ne sera donc pas soumis au Conseil Constitutionnel. 

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