Avec les contraintes liées au dispositif de confinement, un bailleur ou son mandataire peut se demander s'il est possible de régulariser un bail d'habitation de manière (totalement) dématérialisée. Eléments de réponse! 

Pour le bail. L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu'un bail d'habitation doit être «établi par écrit», sans prévoir expressément la possibilité de régulariser le bail par voie dématérialisée, autrement dit par un bail numérique.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Elan, a habilité les pouvoirs publics à prendre une ordonnance pour définir un régime d'agrément des prestataires pour l'assistance des propriétaires et locataires dans l'établissement du contrat de location à l'aide d'outils numériques permettant d'établir des contrats de location conformes à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi n°2018-1021, art. 217 I). Mais cette ordonnance, qui était censée intervenir avant le 23 mai 2020, n'a pas été publiée.

Dans le cadre d'une publication diffusée sur le site de la Transition écologique sous forme de «Foire aux questions» - FAQ (notre actualité du 03.11.2020), une question aborde la problématique suivante : «Un contrat de location signé en ligne est-il valable ?» (cliquer ici). La réponse fournie par les pouvoirs publics mérite l'attention  : «Il est possible de procéder à la signature en ligne d’un contrat de location, sous réserve que les signataires soient identifiés et que l’intégrité du document soit garantie (art. 1174 et art. 1366 du code civil). La signature électronique doit consister «en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache» (art. 1387 du code civil). Bailleur et locataire peuvent donc s’entendre sur la mise en place d’un tel procédé, en veillant à utiliser un procédé sécurisé, respectant la réglementation européenne eIDAS».

Ainsi, les pouvoirs publics reconnaissent la possibilité de régulariser un bail numérique au titre du droit commun des contrats.

A cet égard, l'article 1174 du Code Civil précise que lorsqu'un écrit sous seing privé est exigé pour la validité d'un contrat, il peut en principe être établi et conservé sous forme électronique, dans les conditions prévues par les  articles 1366 et 1367 du Code Civil.

Au titre de l'article 1366 du Code Civil, l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

Au titre de l'article 1367 du Code Civil, pour qu'une signature électronique soit régulière, elle doit consister «en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache». La fiabilité du procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, si la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans les conditions fixées par un décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique (JO du 30.09.2017). La fiabilité d'un procédé de signature électronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en œuvre une signature électronique dite qualifiée, répondant aux conditions posées par les articles 26, 28 et 29 du règlement européen (UE) n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques, dit règlement européen eIDAS (cliquer ici). Le décret précise qu'une signature électronique qualifiée est une signature électronique dite avancée, créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifié, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique.

Pour prévenir tout litige, et en toute rigueur, en droit, la régularisation d'un bail numérique suppose ainsi d'en passer par un procédé de signature électronique dite avancée, conforme au règlement européen eIDAS.

Au vu notamment des informations fournies par l'Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information (ANSSI), la réalisation d’une signature électronique avancée suppose l’obtention préalable d’un certificat de signature électronique. Les certificats de signature électronique qualifiés, au sens du règlement eIDAS, sont délivrés par des prestataires de services de certification électronique qualifiés, appelés prestataires de services de confiance (PSCo).

Les prestataires PSCo, délivrant des certificats de signature électronique qualifiés selon le règlement eIDAS, sont référencés dans la catégorie « Délivrance de certificat de signature électronique », dans la liste diffusée par l'ANSSI, sur son site internet : cliquer ici .

La liste des prestataires PSCo (Trust service providers) est également disponible sur un site dédié de la Commission européenne : cliquer ici 

Pour obtenir un certificat de signature électronique qualifié, il convient de se rapprocher de l’un des prestataires (PSCo).

Attention ! La régularisation d'un bail d'habitation par simple échange de courriels, avec des documents signés par le locataire puis scannés pour être retournés, n'offre pas les garanties requises.

Pour les pièces à joindre à un bail d'habitation. Pour la location d'un logement en copropriété, les extraits utiles du règlement de copropriété peuvent être communiqués au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'intéressé (loi du 06.07.1989, art. 3).

Le dossier de diagnostic technique, requis en location, peut également être communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'intéressé (loi du 06.07.1989, art. 3-3).

Pour un cautionnement. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les règles applicables au cautionnement pouvant être demandé par un bailleur dans le cadre de la location d'un logement à titre de résidence principale, n'impose plus, depuis la loi Elan, la  mention manuscrite jadis requise d’une personne physique se portant caution d’un locataire.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne reconnait toutefois pas, expressément, la possibilité d'en passer par une procédure dématérialisée pour régulariser l'acte de cautionnement.

Dans la FAQ précitée, les pouvoirs publics ont précisé que «l'acte de cautionnement ne peut être entièrement réalisé par voie dématérialisée ; il convient de procéder par courrier».

Cette position nous parait logique, en droit, au regard de l'article 1175 du Code Civil. Ce texte précise que, par exception, ne peuvent être établis sous forme électronique «les actes sous signature privée relatifs à des sûretés personnelles ou réelles, de nature civile ou commerciale, sauf s'ils sont passés par une personne pour les besoins de sa profession».

Relevons que la loi n°2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite « loi Pacte », a autorisé le gouvernement à réformer le droit des sûretés par voie d’ordonnance, d’ici mai 2021. Le Gouvernement a été à ce titre habilité à prendre des mesures nécessaires pour simplifier le droit des sûretés et renforcer son efficacité, en assurant un équilibre entre les intérêts en présence. Parmi les objectifs fixés par le législateur, celui de «moderniser les règles du code civil relatives à la conclusion par voie électronique des actes sous signature privée relatifs à des sûretés réelles ou personnelles afin d'en faciliter l'utilisation» (loi n°2019-486 du 22.05.2019, art. 60 I 13°). L'ordonnance ainsi prévue reste attendue.

Pour l'état des lieux d'entrée ou de sortie. Relevons que le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 admet que l'état des lieux d'entrée ou de sortie, requis en matière de location de logement, puisse être établi sous forme électronique, et remis par voie dématérialisée au locataire au moment de sa signature (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, art. 3 3°).

Références

  • Loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (JO du 23.05.2019)
  • Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018)
  • Décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique (JO du 30.09.2017).
  • Règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE
  • Site internet de l'Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information

Pour les pouvoirs publics, il est possible de régulariser un bail d'habitation de manière dématérialisée, en respectant la réglementation européenne dite eIDAS (en rigueur, en passer par un procédé de signature électronique en ordre). Il convient en l'état d'en passer par un échange de courriers, pour la finalisation d'un acte de cautionnement.  

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