L'administration fiscale a récemment apporté d'utiles précisions sur le régime applicable pour la TVA en matière de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans le secteur du logement intermédiaire (LLI). Et cela donne quoi ? 

Pour la TVA à taux réduit du secteur LLI... Le Code Général des Impôts prévoit et organise un dispositif spécifique de taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 % pour des livraisons à certains organismes de logements neufs (ou de logements issus de la transformation de locaux à usage de bureaux, considérés comme neufs) destinés à la location à usage de résidence principale, dans le cadre d’une opération immobilière réalisée dans le secteur du logement locatif intermédiaire (secteur dit LLI), c'est à dire d'une opération de construction ayant fait l'objet d'un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l'État dans le département (CGI, art. 279-0 bis A - cliquer ici).

Par le biais de la procédure de rescrit, l'administration fiscale a été interrogée sur les conséquences d’un transfert, par voie de cession ou d’apport, d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) portant sur des logements neufs dans le cadre de pareille opération, lorsque la livraison des logements bénéficie du taux réduit de 10 %.

Précisément, les questions suivantes ont été posées :

  • Le transfert des contrats a t-il pour conséquence la remise en cause du taux réduit de TVA dont le cédant a initialement bénéficié sur les appels de fonds déjà réglés au promoteur ?
  • Le cédant peut-il déduire la TVA ainsi supportée sur les appels de fonds ?
  • Postérieurement au transfert du contrat, le cessionnaire peut-il aussi bénéficier du taux réduit de TVA au titre des échéances restantes, facturées par le promoteur ?

Des précisions en cas de transfert d'un contrat en Vefa... Dans le cadre d'un rescrit publié le 28 octobre 2020, l'administration fiscale a apporté les réponses et précisions suivantes:

  • Le taux réduit de TVA n’est pas remis en cause compte tenu du transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, sous réserve que ce dernier continue à satisfaire aux conditions fixées  pour le bénéficie du taux réduit.
  • Le cédant peut déduire, dans les conditions de droit commun, la TVA à taux réduit qu’il a, préalablement à cette cession taxable, réglée au promoteur au titre des appels de fonds, dès lors que «la taxe d’amont qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable en aval est déductible de la taxe applicable à cette opération».
  • Le promoteur peut continuer d'appliquer directement la TVA à taux réduit aux appels de fonds qui sont réclamés postérieurement au transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, à condition que ce dernier satisfasse aux conditions permettant de bénéficier du dispositif. Le cessionnaire doit notamment disposer à titre personnel d’un agrément préalable du représentant de l’État dans le département, précisant le cadre de chaque opération et portant sur le respect des conditions prévues par l’article 279-0 bis du CGI. À défaut, le bénéfice du taux réduit peut être remis en cause.

Attention ! L'administration fiscale (DGFiP) souligne, dans son rescrit, que la «cession, par un assujetti, d'un contrat de VEFA, c'est-à-dire de droits réels immobiliers portant sur un TAB ainsi que sur la créance d'achèvement de la construction future, est taxable à la TVA en tant que TAB. L'assiette de la taxe est limitée, en pratique, à la valeur du TAB qui comprend le sol et les constructions en cours d'édification, non achevées. La créance d'achèvement de l'immeuble à construire n'est théoriquement pas monétisée dans la mesure où les appels de fonds seront versés au promoteur par le nouveau détenteur du contrat (le cessionnaire) au fur et à mesure de l'avancement des travaux» (sic).

La position de l'administration fiscale est, en effet, la suivante : un «immeuble inachevé cédé au cours d'une opération de construction nouvelle inaboutie (assez, à tout le moins, pour n'être utilisable d'aucune façon) ne saurait être assimilé à un immeuble neuf dès lors qu'on ne peut soutenir qu'il résulte d'une construction nouvelle, alors que le résultat attendu de l'autorisation de construire n'est pas encore atteint. La cession est donc analysée comme portant sur un « terrain à bâtir »» (rescrit du 28.10.2020 - BOI-RES-000064).

Cette position est à prendre en compte, du côté des opérateurs et praticiens. 

Pour consulter : 

  • la rubrique dédiée à la TVA au taux réduit en secteur LLI, sur le site officiel dédié au financement social: cliquer ici 
  • la doctrine fiscale sur l'article 279-0 bis A du CGI: cliquer ici
  • le rescrit du 28 octobre 2020: cliquer ici

Référence

Direction générale des Finances publiques (DGFiP) - site bofip.impots.gouv.fr - note d'actualité et rescrit du 28 octobre 2020 (BOI-RES-000064)

Sous conditions, en cas de transfert d'un contrat en Vefa, le taux réduit de TVA peut continuer de s'appliquer pour des appels de fonds. Côté opérateurs, tenez-compte de l'analyse du fisc sur les modalités de taxation à la TVA (en tant que terrain à bâtir).

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