La Cour de cassation vient de se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de la réglementation sur le changement d’usage des locaux destinés à l'habitation. Et cela donne quoi ?

Pour l'application de la réglementation « L 631-7»... Dans certaines villes et départements, une réglementation impose d’obtenir une autorisation préalable pour changer l’usage de «locaux destinés à l’habitation».

Cette réglementation sur le changement d’usage des «locaux destinés à l’habitation», qui est d’ordre public, est prévue par l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l'habitation (CCH). Là où cette réglementation s’applique, elle implique d’obtenir une autorisation préalable du maire, qui peut être subordonnée à une compensation. L’autorisation est accordée à titre personnel, hors cas de compensation. Une amende civile pouvant atteindre 50.000 € est encourue en cas de local « irrégulièrement transformé » , et sa réaffectation à usage d’habitation peut être ordonnée en justice sous astreinte (CCH art. L 651-2). L'amende peut être désormais prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, ou de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

La réglementation s’applique de plein droit à Paris, dans une commune de plus de 200 000 habitants, et dans certains départements (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). La réglementation peut être rendue applicable dans toute autre commune par arrêté préfectoral, sur proposition du maire. Depuis la loi Alur, la réglementation peut aussi s’appliquer dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV), sous conditions (CCH art. L 631-9).

Là où la réglementation s'applique, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (location saisonnière, meublé de tourisme) constitue un changement d'usage. 

Une preuve est à rapporter... Pour l'application de la réglementation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le texte précise que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux qui ont fait l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.

Par la commune concernée... Dans une affaire, la Cour de cassation a été une nouvelle fois amenée à se prononcer sur la régularité et le bien-fondé d'une action, engagée par la Ville de Paris à l'égard d'un propriétaire d’un appartement situé à Paris, aux fins de paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du CCH, pour avoir donné en location ce local de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du CCH.

La Cour de Cassation vient de donner tort à la Ville de Paris en rappelant que, au titre de l’article L. 631-7 du CCH, un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

A ce titre, la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante.

En l'espèce, les éléments produits par la Ville de Paris ne permettaient pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970. La preuve d’un usage d’habitation lors de l’acquisition par le propriétaire de son appartement le 2 avril 1980 était inopérante.

La Ville de Paris ne pouvait dès lors se prévaloir d’un changement d’usage illicite, au sens de l’article L. 631-7 du CCH (Cass. 3ème civ. 28.05.2020 n°18-26366).

Pour consulter l'arrêt du 28 mai 2020 : cliquer ici

Fin 2019, la Cour de cassation avait déjà rendu à une triple reprise des décisions défavorables à la Ville de Paris, car elle n'était pas en mesure de prouver l'affectation des biens concernés à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, contestée par des propriétaires (Cass. 3ème civ. 28.11.2019 n°18-24157 : cliquer ici  ; Cass. 3ème civ. 28.11.2019 n°18-23769 : cliquer ici  ; Cass. 3ème civ. 07.11.2019 n°18-17800 : cliquer ici ).

En attendant la position de la CJUE... Rappelons que la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a été saisie pour apprécier la régularité du régime d’autorisation préalable pour un meublé de tourisme au regard de la directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (Cass. 3e civ. 15.11.2018  pourvois n°17-26156 et n°17-26158).

Au regard des questions préjudicielles posées (cliquer ici), la Cour de cassation a décidé de surseoir à statuer jusqu'au prononcé de la décision de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) à intervenir, dans une affaire où une SCI a été condamnée à payer une amende à la Ville de Paris, au titre de L 631-7 du CCH.

Notons que l'Avocat Général de la CJUE a rendu récemment ses conclusions, dans les affaires concernées par les questions préjudicielles posées (CJUE, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Selon l’avocat général, la directive 2006/123 est applicable à la location de courte durée d’un local meublé dans l’économie collaborative. Une pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Si l’instauration du régime d’autorisation est proportionnée, la proportionnalité de l’obligation de compensation, sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, est un peu plus contestable, selon l'avocat général, notamment telle qu’elle est conçue par la Ville de Paris en ce qui concerne les propriétaires non professionnels.

Il est à relever que les conclusions de l’avocat général ne lient pas la CJUE. A suivre...

Pour consulter le communiqué de presse de la CJUE - format pdf : cliquer ici

Référence

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 mai 2020 n°18-26366

Cour de justice de l’Union européenne, communiqué de presse n° 44/20 du 2 avril 2020

Une commune ne peut se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens de l’article L. 631-7 du CCH, pour un meublé de tourisme, si elle ne rapporte pas la preuve que le local concerné était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970. La preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante.

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