Une importante ordonnance vient d'être publiée le 21 mai 2020 concernant les règles applicables pour les copropriétés, dans le cadre de la crise sanitaire. Quelle est l'incidence de l'ordonnance ?

Du nouveau pour les copropriétés... Comme expliqué dans des actualités et conseils, une ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 (JO du 26.03.2020),  retouchée et complétée par une ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 (JO du 23.04.2020), est venue créer des textes spécifiques concernant les contrats des syndics de copropriété, et les mandats des membres d’un conseil syndical, pour tenir compte de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19. 

A la suite de sa présentation en Conseil des Ministres le 20 mai 2020, une ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, publiée le 21 mai 2020, vient une nouvelle de modifier l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, à ce sujet.

Pour les mandats des syndics et conseillers syndicaux... Les deux textes, visant à renouveler automatiquement certains contrats de syndic et mandats de membres d’un conseil syndical, sont retouchés.

Jusqu'ici, ces textes faisaient référence à la date (légale) de cessation de l'état d'urgence sanitaire, prorogée en l'état jusqu'au 10 juillet 2020 (inclus) par la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 (JO du 12.05.2020)

L'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 supprime cette référence pour retenir une date fixe, celle du 23 juillet 2020.

Ainsi, à la suite de l'ordonnance, un contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale (AG) des copropriétaires (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22 retouché).

De même, le mandat d'un membre du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine AG (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22-1 retouché).

Il est précisé, dans les deux cas, que la prochaine AG doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Pour l'organisation d'une assemblée générale (AG).... Un nouveau dispositif légal, composé de quatre nouveaux textes, voit en outre le jour dans l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, concernant l'organisation d'une AG de copropriétaires (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, nouveaux articles 22-2 à 22-5).

Ces quatre nouveaux textes ont été justifiés de la manière suivante, par les pouvoirs publics. En «raison de l'épidémie de covid-19 et des interdictions de regroupement qu'elle entraine, les copropriétés se trouvent dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d'état d'urgence sanitaire, il est important de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne permettent pas. Dès lors, il est apparu nécessaire de permettre la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées» (ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, rapport de présentation).

En droit, ces quatre nouveaux textes organisent des dérogations aux règles «normales» fixées par la loi n°65-577 du 10 juillet 1965 ou le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Les quatre nouveaux textes sont applicables à compter du 1er juin 2020 (ord.n°2020-595 du 20 mai 2020, art. 16).

Au titre d'un premier texte, jusqu'au 31 janvier 2021, un syndic de copropriété peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'AG par présence physique (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22-2).

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'AG par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'AG, dans les conditions édictées par l'article 17-1 A al. 2 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent, à ce titre, voter par correspondance avant la tenue de l'AG, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Si un syndic de copropriété décide de faire application du texte alors que l'AG  copropriétaires a déjà été convoquée, il doit en informer les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de cette AG par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Une LRAR ou un courrier remis en main propre peut faire l'affaire, à notre avis.  

Un texte précise que, jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'AG se prononce sur leur utilisation (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22-5). En clair, le texte permet le recours à la visioconférence sans qu'il soit nécessaire qu'une AG ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre (cf. rapport de présentation).

Pour les convocations et la tenue d'une AG. Si un syndic de copropriété décide de faire application du dispositif ainsi créé, les règles suivantes s'appliquent (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22-3).
L'AG concernée peut/doit être convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.
La convocation doit préciser que les copropriétaires ne peuvent participer à l'AG que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Si le recours à la visioconférence (ou à tout autre moyen de communication électronique) n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

Le texte précise que le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions (résolutions) dans les huit jours suivant la tenue de l'AG.
Si des décisions (résolutions) sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic de copropriété, assure les missions qui incombent normalement au président de séance.

Pour les délégations de vote en AG (pouvoirs). Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, dans les conditions fixées par l'article 22 de loi du 10 juillet 1965. Jusqu'au 31 janvier 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote en AG si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15% (au lieu de 10% en temps normal) des voix du syndicat des copropriétaires (ord. n°2020-304 du 25.03.2020, art. 22-4).

A noter. Le rapport de présentation de l'ordonnance du 20 mai 2020 indique que ce nouveau dispositif légal s'applique «jusqu'au 31 décembre 2020». Cette date est trompeuse : c'est la date du 31 janvier 2021 qui a été (finalement) retenue dans les textes.  

Pour consulter :

  • l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 : cliquer ici
  • le rapport de présentation de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 : cliquer ici
  • le compte-rendu du Conseil des Ministres du 20 mai 2020 : cliquer ici
  • le communiqué de presse du Ministère du Logement du 20 mai 2020 : cliquer ici
  • l'ordonnance du n°2020-304 du 25 mars 2020 : cliquer ici

Références

Ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 21 mai 2020)

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 21 mai 2020)

De nouveaux textes voient le jour pour faciliter l'organisation et la tenue des assemblées générales (visioconférence, vote par correspondance, délégations de vote), à partir du 1er juin 2020 et jusqu'au 31 janvier 2021. Tenez-compte aussi des dates (fixes) retenues pour le renouvellement de plein droit des mandats des syndics et conseillers syndicaux. 

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