La Cour de cassation vient de se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de la garantie d'éviction, en matière de vente d'immeuble. Et cela donne quoi ?

Pour  la garantie légale d'éviction... La garantie d’éviction est une garantie légale prévue et régie par les articles 1626 et suivants du Code civil, au profit de tout acquéreur. Elle oblige de droit le vendeur d'un bien à garantir l'acquéreur de toute éviction (des troubles) dont il pourrait souffrir pour tout ou partie du bien vendu (exemple : il n’était pas la propriété du vendeur), ou des charges sur le bien non déclarées lors de la vente (exemple : servitude réelle).

La garantie légale d'éviction peut être aménagée dans un acte de vente, mais aussi parfois écartée par le biais d'une clause exonératoire. Si la garantie d'éviction est écartée, un vendeur n’en reste pas moins tenu de toute éviction qui « résulte d’un fait qui lui est personnel ». Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est « tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques » (C. civ. art. 1629).

Lorsqu'un acquéreur évincé fait jouer à bon droit la garantie d'éviction, il peut réclamer au vendeur la restitution du prix de vente, outre une indemnisation sous forme de dommages et intérêts (C. civ. art. 1630).

La Cour de cassation « veille au grain »... Par un arrêt qui a eu les faveurs d'une publication sur son site internet officiel, la Cour de cassation vient de rappeler avec force « que la découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel obligeant, de ce seul fait, le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant ». L’acquéreur évincé peut solliciter des dommages-intérêts, en pareil cas (Cass. 2ème civ. 04.06.2020 n°18-22930).

La Cour de cassation reprend ici un principe posé en 2008 (Cass. 3ème civ. 03.12.2008 n°07-14545).

Pour consulter l'arrêt du 4 juin 2020 : cliquer ici

Référence

Cour de cassation, 2ème chambre civile, 4 juin 2020 n°18-22930, 18-23670 et 18-24382

Un acquéreur de bonne foi peut se prévaloir de la garantie d'éviction en cas de découverte d'un droit existant lors de la vente et invoqué en justice par un tiers, avant même qu'intervienne un jugement constatant ce droit.

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