Sans suprise, les pouvoirs publics viennent de reconduire par un décret, publié le 31 juillet 2020, le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers, pour la location de logement. Faisons vite le point !

Un dispositif de nouveau reconduit... Un décret n°2020-945 du 30 juillet 2020, publié au journal officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa  version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus.

Pour consulter le décret du 27 juillet 2017, dans sa dernière version : cliquer ici

Pour une relocation... Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers continue de s’appliquer en cas de relocation nue ou en meublé, à titre de résidence principale, d’un logement vacant depuis moins de 18 mois.

Le loyer (HC) fixé pour le nouveau locataire ne peut alors, en principe, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf à pouvoir le réviser sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Par dérogation, il reste possible de rehausser le montant du loyer, au-delà de la variation de l’IRL, si l’on peut justifier de travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant élevé, ou d’un loyer manifestement sous-évalué, sous conditions.

Un logement mis en location pour la première fois (neuf ou ancien) n’est pas concerné par le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers.

En zone tendue... Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers continue de s’appliquer pour des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Précisément, reste concerné tout logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). Sont concernées les communes visées, en l’état, par l'annexe à un décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Pour consulter la liste des communes concernées : cliquer ici

Renouvellement de bail. Est également reconduit à l’identique, pour un an, le dispositif qui cantonne toute hausse d’un loyer, manifestement sous-évalué, là où un bail fait l’objet d’un renouvellement formalisé par écrit.

Comme par le passé, si un bailleur peut justifier de la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité dans un logement concerné par le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers, un loyer peut être réévalué, en principe dans les conditions suivantes. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire (ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement), des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur des parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (TTC).

Le loyer d'un logement, qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, peut quant à lui être librement réévalué.

Lors d'un renouvellement, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC est possible si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial (ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement), des travaux d'amélioration portant sur des parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Rappelons que, depuis le 1er janvier 2020, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par un opérateur et établie selon les méthodes de calcul conventionnel, est inférieure à 331 kWh par m² et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE), est inférieure à 331 kWh par m² et par an (décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 7 3°).

En cas de litige entre un bailleur et un locataire concernant l'application du dispositif, la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente. Sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Logement situé à Paris et Lille. Fin 2018, la loi «Elan» est venue organiser un dispositif spécifique qui permet un encadrement du niveau des loyers des logements, dans le parc privé, pour une première mise en location ou toute relocation nue ou en meublé à titre de résidence principale, ou avec un bail «mobilité» (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 140).

Depuis le 1er juillet 2019, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros). Rappelons que de nouveaux loyers de référence sont applicables depuis le 1er juillet 2020 (notre actualité du 21 juin 2020), à la suite de la publication d'un nouvel arrêté préfectoral, daté du 3 juin 2020 (pour le consulter au format pdf : cliquer ici ou cliquer ici). Depuis le 1er mars 2020, le dispositif s'applique également à Lille (notre actualité du 21 février 2020).

Un régime particulier est à prendre en compte en cas de relocation d’un logement vacant depuis moins de 18 mois, ou en cas de renouvellement d'un bail, à Paris et Lille (Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 9).

La révision ou la réévaluation d'un loyer ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par l'arrêté préfectoral concerné.

En cas de relocation, un bailleur ne peut réévaluer un loyer si le dernier loyer appliqué au précédent locataire (somme du loyer de base et du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail. En cas de renouvellement d'un bail, un bailleur ne peut réévaluer un loyer si une action en réévaluation de loyer est engagée en raison d'un loyer inférieur au loyer de référence minoré.

Références

Décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JORF n°0187 du 31 juillet 2020)

Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

La révision du loyer avec l’IRL reste en principe seule possible jusqu’au 31.07.2021 pour la relocation d’un logement (nu, en meublé), vacant depuis moins de 18 mois, dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants. Tenez-compte des règles particulières qui s'appliquent pour la relocation d'un logement situé à Paris et à Lille.

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