Un décret publié le 31 décembre 2020 vient de modifier la réglementation applicable pour la relocation d'un logement en zone tendue. La modification est à intégrer, sans délai...  

Où le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers s'applique... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 16ème année n°11 p. 4), un décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 (JO du 31.07.2020), a reconduit à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A cet effet, le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa  version issue d'un décret n°2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquerait aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus. Pour consulter le décret du 27 juillet 2017: cliquer ici

Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique pour des logements situés dans les agglomérations suivantes: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Précisément, est concerné tout logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). Sont concernées les communes visées, en l’état, par l'annexe à un décret n°2013-392 du 10 mai 2013. Pour consulter la liste des communes concernées : cliquer ici

Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique en cas de relocation nue ou en meublé, à titre de résidence principale, d’un logement vacant depuis moins de 18 mois.

Pour la fixation du loyer en relocation... Là où le dispositif s'applique, le loyer (HC) fixé pour un nouveau locataire ne peut, en principe, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf à pouvoir le réviser sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Par dérogation, il est possible de rehausser le montant du loyer, au-delà de la variation de l’IRL, si l’on peut justifier soit de travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant élevé, soit d’un loyer manifestement sous-évalué, à certaines conditions.

Du nouveau en cas de loyer manifestement sous-évalué... Un décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020, publié le 31 décembre 2020, vient de retoucher l'article 6 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017.

L'article 6 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017.concerne le cas où un bailleur souhaite augmenter (réévaluer) le loyer d'un nouveau locataire, en cas de relocation, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l'indice IRL (décret n°2017-1198, art. 4 2°). Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

A la suite du décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque la consommation en énergie primaire (Cep) du logement est inférieure à 331 kWh par m² et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique, réalisée par une professionnel compétent, et établie selon les méthodes de calcul conventionnel (cf. CCH, art. R. 134-5).

Le texte précise que la condition est présumée remplie pour un logement pour lequel une consommation en énergie primaire (Cep) inférieure à 331 kWh par m² et par an a été constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi moins de quatre ans auparavant (décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 6 2°). En pratique, la condition est ainsi présumée remplie si un logement est classé A à E au titre d'un DPE de moins de 4 ans.

Notons que la nouvelle règle s'applique également, désormais, lorsque, au renouvellement d'un bail, un bailleur entend réévaluer un loyer manifestement sous-évalué eu égard aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (décret de 2017, art. 5 1°).

Rappelons que, depuis le 1er janvier 2020, une augmentation de loyer n'est également possible, pour une relocation ou lors d'un renouvellement, au titre de travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant élevé, que si la Cep du logement à l'issue des travaux, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par un opérateur et établie selon les méthodes de calcul conventionnel, est inférieure à 331 kWh/m²/an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la Cep avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE), est inférieure à 331 kWh/m²/an (décret n°2017-1198 du 27.07.2017, art. 7 3°).

Des règles particulières sont à prendre en compte pour un logement situé à Paris ou Lille, au titre du dispositif spécifique d'encadrement des loyers, organisé par la loi Elan.

A appliquer dès le 1er janvier 2021 ! La règle fixée par le décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020, pour une relocation concernée, ou un renouvellement, entre en vigueur dès le 1er janvier 2021 (décret n°2020-1818, art. 2).

Il s'agit en effet de prendre en compte l'une des mesures introduites dans la loi de 1989 par la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2019). Comme évoqué dans un conseil (A&C Immobilier 15ème année n°18 p. 3), la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019 a prévu que des «adaptations particulières» ne s'appliqueraient plus, en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués, pour des logements ayant une Cep ≥ à 331 kWh/m²/an, à compter du 1er janvier 2021 (loi du 06.07.1989, art. 18, al. 2 cliquer ici ; loi n°2019-1147 art. 19 II).

Notons que, en cas de litige entre un bailleur et un locataire à ce sujet, la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente. La saisine de la CDC constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge (loi du 06.07.1989, art. 18 al. 3).

Références

  • Décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020 relatif au critère de performance énergétique conditionnant l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO n°0316 du 31 décembre 2020) - NOR : LOGL2022024D
  • Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

A partir du 1er janvier 2021, tenez-compte de la nouvelle condition posée concernant la performance énergétique (Cep inférieure à 331 kWh/m²/an), pour la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué, là où s'applique le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers. En pratique, la condition est présumée remplie si un logement est classé A à E au titre d'un DPE de moins de 4 ans.

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