Lorsqu'un logement loué est abandonné par un locataire, une procédure particulière permet à un bailleur de le «récupérer» en bon ordre. Il y a du nouveau, à ce sujet... 

Pour la mise en œuvre de la procédure Béteille, en cas d'abandon d'un logement... Confronté à un locataire parti «à la cloche de bois», tout bailleur se doit en principe d'en passer par la lourde procédure classique d’expulsion. Une loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 (dite loi Béteille) est venue toutefois mettre en place une procédure particulière (simplifiée) destinée à faciliter la reprise d'un logement, lorsque des éléments laissent supposer qu'il est abandonné par ses occupants.

La procédure est organisée et régie par l'article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (cliquer ici) et par un décret n°2011-945 du 10 août 2011 (cliquer ici).

Après une mise en demeure notifiée au locataire par acte d'huissier, et restée infructueuse pendant un mois, un huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues par des textes du Code des Procédures Civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement, en dressant un procès-verbal comprenant un inventaire des biens laissés sur place.

Le bailleur peut ensuite, par voie de requête, demander au juge de constater la résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés, et demander la condamnation du locataire au paiement des sommes éventuellement dues au titre du bail. La requête concernée doit être remise ou adressée au greffe par le bailleur, ou tout mandataire. Elle doit être accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.

S'il est avéré que le logement a bien été abandonné par ses occupants, le juge saisi peut constater la résiliation du bail par voie d'ordonnance et ordonner la reprise des lieux. Le juge autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. Une fois l'ordonnance signifiée, et à défaut d'opposition dans un délai d'un mois, la décision produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. Elle peut donc être exécutée.

Du nouveau pour le juge compétent... Un décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020 (JO du 28.11.2020 - cliquer ici) est venu récemment retoucher le décret n°2011-945 du 10 août 2011.

A la suite du décret, il est désormais précisé que c'est le juge des contentieux de la protection, et non plus le juge du tribunal judiciaire, qui sera compétent pour constater la résiliation du bail et ordonner la reprise du logement. C'est également le juge des contentieux de la protection qui sera compétent pour se prononcer sur le litige, en cas d'opposition du locataire. 

Ces nouvelles règles s'appliqueront aux instances introduites à compter du 1er janvier 2021 (décret n°2020-1452 du 27.11.2020, art. 12).

Le juge des contentieux de la protection (le JCP, dans le jargon), est un juge spécialisé du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité.

C'est le juge qui est compétent, notamment, pour connaître : 

  • des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre (C. org. jud. art. L 213-4-3)
  • des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation (bail d'habitation) ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à un bail encore régi par la loi du 1er septembre 1948 (C. org. jud. art. L 213-4-4) 

Le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où est situé le logement concerné (C. org. jud. art. R 213-9-7).

Références

  • Décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020 portant diverses dispositions relatives notamment à la procédure civile et à la procédure d'indemnisation des victimes d'actes de terrorisme et d'autres infractions (JO du 28 novembre 2020)
  • Décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon

A partir du 1er janvier 2021, c'est le juge des contentieux de la protection qui sera à saisir par voie de requête pour la procédure simplifiée qui peut être mise en œuvre pour la reprise d'un logement loué avec un bail d'habitation, et manifestement abandonné par ses occupants.

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