L'administration fiscale vient d'apporter une importante précision sur les logements éligibles au dispositif fiscal Pinel, pour des investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021. Vite, faisons le point!

Pour la notion de «bâtiment d'habitation collectif» au titre du dispositif Pinel... Comme expliqué dans un récent conseil (A&C Immobilier 16ème année n°18 p. 2), afin de lutter contre l’artificialisation des sols, la loi de finances pour 2020 a limité le bénéfice du dispositif fiscal Pinel, à compter du 1er janvier 2021, à un logement acquis neuf ou sur plan (Vefa) «dans un bâtiment d’habitation collectif» (CGI, art. 199 novovicies I A. - cliquer ici).

Le bénéfice de la réduction d'impôt «Pinel» sera ainsi limité aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, pour des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021.

Comme nous l'avons indiqué dans notre conseil, une discussion est permise sur ce qu’il faut entendre par «bâtiment d’habitation collectif».

L'administration fiscale précise (enfin) sa doctrine... Dans le cadre d'une publication présentée comme «urgente», et datée du 17 décembre 2020, l'administration fiscale vient de préciser sa position, en communiquant un rescrit. Ce rescrit, également intégré dans la doctrine fiscale relative au dispositif Pinel (BOI-IR-RICI-360-10-30 n°5), portait sur la question suivante : les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, sont-elles des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, au titre du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2021 ?

S'appuyant sur de précédents commentaires, outre un texte en matière de contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan (CCH, art. L 231-1), l'administration fiscale estime, dans son rescrit, que la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite «la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux.

En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de «collectif».

Certes, ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande.

Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune.

À cet égard, est sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété».

Pour l'administration fiscale, dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs, au titre du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2021

Attention ! Comme nous l'avons indiqué dans notre conseil, un article du texte du projet de loi de finances pour 2021, tel qu’adopté en première lecture par les députés, a prévu d’étendre expressément la nouvelle condition posée pour un logement qu’un contribuable fait construire (CGI, art. 199 novovicies I, B, 1°). Cet article a fait son chemin et figure à l'article 169 dans la loi de finances pour 2021, telle que définitivement adoptée par le Parlement le 17 décembre 2020 (cliquer ici).

Il est ainsi prévu que la réduction d'impôt Pinel ne s'applique qu'au logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire. Serait concernée une construction pour laquelle une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2021 (LF pour 2021, art. 169 II).

La loi de finances pour 2021 a fait l'objet de recours devant le Conseil Constitutionnel, à l'initiative de députés et de sénateurs, les 17 et 18 décembre 2020.

La décision du juge constitutionnel (affaire 2020-813 DC) sera rendue prochainement (cliquer ici).

Si l'article de la loi en matière de construction n'est pas censuré, il faudra également en tenir compte à compter du 1er janvier 2021, côté opérateurs et investisseurs. 

Pour consulter

Références

  • BOFiP-Impôts - Direction de la législation fiscale - publication urgente du 17 décembre 2020
  • Rescrit fiscal du 17 décembre 2020 (BOI-RES-000079)
  • Loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, article 161
  • Projet de loi de finances pour 2021, adopté par l'Assemblée nationale le 17 décembre 2020, T.A. n° 538 

Pour un investissement locatif réalisé à compter du 1er janvier 2021, seul un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif sera éligible au dispositif Pinel. Sachez que, pour l'administration fiscale, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, et les villas construites de manière jumelée voire en bande, ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs.

Détails de contact
Editions Francis Lefebvre | 42, rue de Villiers | CS 50002 | 92532 Levallois-Perret
Tél. : 03.28.04.34.10 | Fax : 03.28.04.34.11
service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr
SAS au capital de 241 608 euros | RCS Nanterre | N° TVA : FR 764 147 408 52 | Code APE : 5814 Z