Dans le cadre de la procédure QPC, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur le régime applicable pour l'indemnité d'éviction, en matière de bail commercial. Et cela donne quoi?

Pour l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial... Un bailleur peut refuser le renouvellement d'un bail commercial arrivant à son terme, en payant en principe au locataire une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14).

A défaut d'offre d'indemnité ou d'accord amiable sur le montant de l'indemnité d'éviction, là où elle est due, et en cas de contentieux initié en temps utile par le locataire, il revient au juge de se prononcer, en pratique au vu d’un rapport d’expertise judiciaire. L'action en fixation de l'indemnité d'éviction se prescrit deux ans après la date d'effet du congé d'un bailleur avec refus de renouvellement, que celui-ci soit donné avec ou sans offre d'indemnité. Le Tribunal judiciaire a compétence exclusive pour se prononcer sur l'indemnité d'éviction. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation des locaux concernés (C. org. jud. art. R 211-3-26 11° et C. com art. R 145-23).

Pour le montant pouvant être alloué au locataire... Un texte précise que l'indemnité d'éviction doit notamment comprendre «la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre» (C. com. art. L 145-14 al. 2).

Dans une affaire, par le biais de la procédure de question prioritaire de constitutionnalité (QPC), un bailleur a contesté la conformité du texte à la Constitution et au bloc de constitutionnalité, en soulignant qu'il ne prévoit aucun plafond pour le montant de l'indemnité d'éviction pouvant être allouée au locataire.

Le Conseil constitutionnel est saisi... Par un arrêt rendu le 10 décembre 2020, la Cour de cassation vient de juger que la question QPC posée «présente un caractère sérieux en ce que, en retenant que l’indemnité d’éviction doit notamment comprendre la valeur vénale du fonds de commerce défini selon les usages de la profession sans prévoir de plafond, de sorte que le montant de l’indemnité d’éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l’immeuble», le texte est «susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur» (Cass. civ. 3ème 10.12.2020 n°20-40059).

La QPC a ainsi été renvoyée au Conseil constitutionnel, qui aura donc à se prononcer. A suivre...

Pour consulter:

  • l'arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2020: cliquer ici
  • l'évolution de la procédure devant le Conseil constitutionnel - affaire n°2020-887 QPC : cliquer ici

Références

  • Sites internet de la Cour de cassation et du Conseil constitutionnel
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 10 décembre 2020 n°20-40059

Le Conseil Constitutionnel, dans le cadre de la procédure QPC, aura prochainement à se prononcer sur l'absence de plafond légal concernant le montant de l'indemnité d'éviction pouvant/devant être alloué à un locataire en cas de refus, sans motif légitime, du renouvellement d'un bail commercial.

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