La deuxième loi de finance rectificative, qui vient d'être adoptée par le Parlement et publiée ce 26 avril 2020, comprend un nouveau dispositif fiscal qui intéresse les bailleurs, pour les loyers. Que faut-il savoir ?

Un nouveau dispositif au plan fiscal, du côté des bailleurs... Comme évoqué dans une actualité distincte, dans le cadre de l'examen de la deuxième loi de finances rectificative (LFR) par le parlement, des députés ont proposé la mise en place d'un dispositif fiscal destiné à inciter les bailleurs à renoncer à des loyers dus par des entreprises locataires, pour leur permettre de traverser la crise liée au Covid-19.

L'idée a fait son chemin et, après avoir été complété par le Sénat, le dispositif a été définitivement adopté par le Parlement, le 23 avril 2020. 

La loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 26.04.2020) est venue ainsi créer un nouveau dispositif fiscal dans le Code Général des Impôts (CGI).

Tous les bailleurs sont concernés par ce nouveau dispositif. Toute entreprise, quelle que soit sa taille ou sa forme, est susceptible d'être concernée, sur le principe. 

Le dispositif concerne les abandons de créances de loyers relatifs à des immeubles ou locaux donnés en location à des entreprises (bail commercial...). Afin d’éviter tout contournement du dispositif, celui-ci ne s’applique qu’en présence d’une réelle renonciation à la perception des loyers, c’est-à-dire à une renonciation entre entités indépendantes.

Précisément, un texte vise les « immeubles donnés en location à une entreprise n'ayant pas de lien de dépendance avec le bailleur ».  Un lien de dépendance est réputé exister si un bailleur détient directement, ou par personne interposée, la majorité du capital social de l'entreprise concernée ou y exerce en fait le pouvoir de décision, notamment.

Le dispositif vise à rendre déductibles les abandons de créances de loyers accordés par les bailleurs à une entreprise, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ces abandons de créances relèvent.

En immobilier d'entreprise, le dispositif mis en place permet d'élargir la déductibilité fiscale des abandons de créances aux abandons de loyers.

Jusqu'ici, les aides et abandons de créance à caractère commercial consentis par des entreprises n'étaient en principe déductibles (hors cas de procédure collective) pour les besoins de la détermination de leur résultat imposable qu’à la condition de constituer un acte de gestion normale. Les aides et abandons de créances, non motivées par des raisons commerciales, n'étaient pas déductibles. 

Le dispositif instauré par la deuxième LFR étend le principe de déductibilité à tout abandon de créance de loyers et accessoires, même hors procédure collective. Dans un souci de sécurité juridique pour les entreprises concernées, les abandons de créances sont déductibles sans qu’il soit nécessaire que l’entreprise qui les consent ou les supporte justifie d’un intérêt à ce titre.

Régime des revenus fonciers. Afin de faciliter les abandons de créance de loyers dus par des entreprises en matière de revenus fonciers qui seraient consentis par des bailleurs (imposables au titre de l'impôt sur le revenu), le dispositif instauré prévoit que ces abandons ne constitueront pas des revenus imposables, sans toutefois porter atteinte à la déductibilité des charges correspondantes (charges de propriété, intérêts d’emprunt).

Précisément, en matière de revenus fonciers, un nouveau texte précise que ne constituent pas un revenu imposable les éléments de revenus ayant fait l'objet, par le bailleur, d'un abandon ou d'une renonciation au profit d'une entreprise locataire entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020 (CGI, art. 14 B).

L'application de cette règle ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l'objet d'un abandon ou d'une renonciation.

Si l'entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bénéfice du dispositif est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l'entreprise.

Régime BIC. Dans le cadre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un texte a été retouché pour préciser que le bénéfice net est établi sous déduction des abandons de créances de loyer et accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une entreprise n'ayant pas de lien de dépendance avec le bailleur, consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020, dans leur intégralité (CGI, art 39 1. 9°).

Régime BNC. Concernant les bénéfices des professions non commerciales (régime BNC), un texte a été complété afin de préciser que, pour la détermination du bénéfice, les abandons de créances, dans les conditions et limites précitées, sont déductibles dans leur intégralité pour le contribuable qui les consent (CGI, art. 93 A I). Un nouveau texte précise que les éléments de revenus ayant fait l'objet d'une renonciation, dans les conditions et limites prévues, ne constituent pas une recette imposable de la personne qui a renoncé à les percevoir (CGI, art. 92 B). Selon les parlementaires à l'origine du dispositif, la mesure permettrait notamment de viser les personnes donnant un bien immobilier en sous-location.

Régime IS. En matière d'impôt sur les sociétés (IS), le dispositif instaure une majoration du plafond de déficit reportable en avant égale au montant des abandons de créances de loyers dont a bénéficié la société, à l’instar des dispositions actuellement applicables aux abandons de créances consenties aux entreprises en difficulté.

En matière d'IS, en cas de déficit subi pendant un exercice, un texte prévoit en effet que le déficit peut être considéré comme une charge de l'exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice dans la limite d'un montant de 1.000.000 € majoré de 50 % du montant correspondant au bénéfice imposable dudit exercice excédant ce premier montant.

A la suite de la deuxième LFR, un texte complété précise que, pour les sociétés auxquelles sont consentis des abandons de créances, la limite de 1.000.000 € est majorée du montant de ces abandons de créances (CGI, art. 209 I).

Ainsi, en pratique, le dispositif permettra aux sociétés bénéficiant d'abandons de créances de majorer la limite de 1 m€ prévue pour l’imputation des déficits fiscaux, à hauteur du montant desdites aides et abandons de créances reçus.

Les règles ainsi instaurées en matière de BIC et d'IS s'appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020. Peuvent donc bénéficier du dispositif des entreprises qui clôturent leur exercice dès le 15 avril 2020.

Pour consulter :

  • l'amendement des députés, à l'origine de cette réforme : cliquer ici 
  • l'amendement des sénateurs, complétant la réforme : cliquer ici

Référence

Loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 26 avril 2020)

Sous conditions, le nouveau dispositif vise à rendre déductibles des abandons, entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020, de créances de loyers accordés par des bailleurs à une entreprise, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ces abandons de créances relèvent.

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