L'administration fiscale vient de mettre à jour, le 27 août 2020, sa doctrine sur le dispositif fiscal «Denormandie». Faisons le point...

Pour le dispositif «Denormandie ancien»... La loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (JO du 30.12.2018) a étendu le dispositif fiscal «Pinel» à certains investissements locatifs réalisés dans l’ancien, sous conditions (CGI art. 199 novovicies, I, B., 5°).

Le dispositif mis en place, appelé dispositif «Denormandie» ou «Denormandie ancien», a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, par la loi n°2019-1479 du 28.12.2019 de finances pour 2020 (JO du 29.12.2019).

Le dispositif Denormandie, qui permet à un contribuable d'obtenir au plan fiscal une réduction d'impôt sur le revenu, concerne des logements situés dans les communes figurant dans la liste annexée à un arrêté ministériel du 26 mars 2019 (cliquer ici).

Le dispositif concerne également des logements situés dans des communes qui ont conclu une convention dite ORT (opération de revitalisation de territoire).

Pour consulter : 

  • la liste des communes ayant signé une convention ORT - à jour au 16.03.2020 - format pdf : cliquer ici
  • la carte interactive des communes ayant signé une convention ORT : cliquer ici

Le dispositif «Denormandie» concerne l’acquisition d’un logement existant, destiné à la location, qui fait l’objet de certains travaux d'amélioration (ou de transformation).

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 16ème année n°6 p. 2), un décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 (JO du 15.04.2020) est venu préciser la nature des travaux d’amélioration concernés (CGI ann. III art. 2 quindecies, B, III. : cliquer ici) .

La doctrine fiscale est complétée... Par une publication du 27 août 2020, l'administration fiscale vient d'actualiser sa doctrine fiscale, pour tenir compte des plus récentes évolutions de la réglementation (Base Bofip-impôts BOI-IR-RICI-365).

Pour les travaux à mettre en oeuvre... L'administration fiscale précise que «les travaux d'amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l’ensemble de ces surfaces. Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables».

Au titre de la surface habitable du logement, il «est admis de tenir compte, outre de la surface de plancher construite, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m faisant partie des pièces habitables du logement».

Il est précisé que les travaux réalisés sur des locaux ou équipements de pur agrément tels que les piscines privées, terrains de jeux ou serres situés à l'intérieur ou à l'extérieur du bâti, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt.

L'administration fiscale rappelle en outre que la consommation conventionnelle en énergie primaire (Cep) d'un logement rénové doit, après travaux, être inférieure à 331 kWh/m²/an. En outre, les travaux réalisés doivent soit permettre d’atteindre une diminution de la Cep du logement d’au moins 30 % (20 % en copropriété), soit porter sur au moins deux catégories de travaux (CGI annexe III art. 46 AZA octies-O A). Les travaux de ces catégories (isolation de toitures, murs ou parois vitrées, installation/remplacement de systèmes de chauffage ou production d’eau chaude) doivent respecter certaines exigences techniques.

Les travaux d'amélioration (ou de transformation) éligibles doivent avoir été facturés par une entreprise. Dès lors, pour le fisc, sont notamment exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (exemple : main d’œuvre salariée), outre le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise (les dépenses liées à l'installation de ces matériaux, facturées par une entreprise, sont en revanche prises en compte). Il appartient au contribuable d’obtenir de l’entreprise des factures identifiant de manière distincte le montant des travaux d'amélioration ou de transformation en logement, éligibles à la réduction d'impôt,

L'administration fiscale rappelle que le dispositif «Denormandie» concerne des logements qui font l’objet de travaux d'amélioration (ou de transformation) pour au moins 25 % du coût de l’opération. Le fisc précise que la notion de coût total de l'opération correspond au prix de revient du logement. Le prix de revient du logement s'entend du prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition et du coût des travaux d'amélioration ou de transformation facturés par une entreprise. Les travaux à prendre en compte pour l’appréciation du seuil de 25 % sont les travaux éligibles à la réduction d'impôt.

Exemple 1 : Un contribuable acquiert un appartement en vue de réaliser des travaux d'amélioration pour une somme de 120.000 € (tous frais afférents à l'acquisition compris).

Pour que le contribuable puisse bénéficier de la réduction d'impôt, le montant des travaux à réaliser devra être au minimum de 40.000 € TTC [(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €].

Exemple 2 : Un contribuable acquiert un appartement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration pour la somme de 160.000 € (tous frais afférents à l'acquisition compris). Pour que ce contribuable puisse bénéficier de la réduction d'impôt, le montant des travaux d'amélioration réalisés avant la vente doit être au minimum de 40 000 €, représentant ainsi 25 % du coût total de l'opération (160.000 € x 25 % = 40.000 €).

Pour l'avantage fiscal... La réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif «Denormandie» est calculée sur la base du prix de revient du logement concerné, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable, fixé à 5.500€ en l'état (CGI, annexe 3, art. 46 AZA octies B).

Pour un logement acquis en vue de la réalisation de travaux d'amélioration, le prix de revient du logement s'entend du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière. Le prix de revient comprend également le montant des travaux d'amélioration facturés par une entreprise. La base de la réduction d’impôt s’apprécie à la date d’achèvement de ces travaux. Des travaux réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux d'amélioration ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent en revanche, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.

Le fisc précise que les travaux d'amélioration peuvent être réalisés soit à l'initiative de l’acquéreur, soit à l'initiative du vendeur dans le cadre d’une vente d'immeuble à rénover (VIR). Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt est déterminée par le prix d’acquisition du logement comprenant la part des travaux d'amélioration (éligibles) tels que stipulés sur le contrat de VIR.

La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement initial de location, sur six ou neuf ans à raison, selon le cas, d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, un bailleur doit tenir compte de plafonds réglementaires pour le loyer et les ressources des locataires (les mêmes que pour le dispositif «Pinel»).

Pour consulter les plafonds applicables en 2020 : cliquer ici.

Un  contribuable doit prévoir de joindre à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant. Cette note doit distinguer les travaux d'amélioration ou de transformation en logement éligibles à la réduction d'impôt, des éventuels autres travaux ne répondant pas à cette définition.

Pour consulter la doctrine fiscale : cliquer ici

Références

Base Bofip-impôts, note d'actualité du 27 août 2020

Base Bofip-impôts BOI-IR-RICI-365

Tenez-compte des commentaires et observations de l'administration fiscale, pour la mise en œuvre d'un investissement locatif «Denormandie Ancien».

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