Une nouvelle réglementation, bientôt applicable, concerne les logements loués dans un immeuble d’habitation (ou mixte) collectif, en mono/copropriété, doté d'une installation centrale de chauffage ou d'eau chaude sanitaire. Que faut-il savoir ?

Une réforme à intégrer...   Elle résulte de l'ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine de l’énergie et du climat (JO du 16.07.2020),  évoquée dans une actualité du 10 août 2020.

L’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 a créé un nouvel article 6-2 dans la loi n°89-489 du 6 juillet 1989, et a complété son article 23 (charges récupérables).

Le dispositif a d'ores et déjà été précisé par un décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 (JO du 21.07.2020), et un arrêté ministériel du 24 juillet 2020 (JO du 31.07.2020 - texte n°11), venu compléter l'arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. L'arrêté ministériel du 27 août 2012, retouché, comporte désormais trois nouveaux articles 5-1,5-2, et 5-3, ainsi qu'une nouvelle annexe III.

La nouvelle réglementation, qui découle des nouveaux textes, s’appliquera à partir du 25 octobre 2020.

Pour des logements concernés... La nouvelle réglementation concerne les logements loués dans un immeuble d’habitation (ou mixtes) collectif, en mono/copropriété, équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, et muni de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables. Sont concernés les immeubles relevant de la nouvelle réglementation sur l’individualisation des frais, telle que découlant d'un arrêté ministériel du 6 septembre 2019 (A&C Immobilier, 15ème année n°14 p. 7).

Est concerné un logement loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, mais aussi un logement loué avec un bail «mobilité» (ord. n°2020-866 du 15.07.2020 art.5-1).

En gestion locative... Un bailleur devra transmettre périodiquement, à tout locataire concerné, une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement (local privatif).

En pratique, dans un immeuble doté des équipements télé-relevables concernés  (compteurs individuels CET, appareils de mesure pour le réseau de froid...), l’évaluation requise devra être transmise semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021 (et transmise trimestriellement, sur demande d'un locataire). A partir du 1er janvier 2022, l’évaluation devra être transmise mensuellement (C. éner. nouvel art. R. 241-14-1).

Ce dispositif s’applique aussi aux immeubles équipés d’un dispositif d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire (télé-relevable), pour la consommation d’eau chaude sanitaire (C. éner. nouvel art. R. 241-16-1).

Le nouvel article 5-2 de l'arrêté du 27 août 2012 précise que les évaluations, qui doivent être transmises par le bailleur au locataire, doivent comprendre au moins les éléments suivants :

  • la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière évaluation transmise ;
  • la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire cumulée sur l'année civile.

Pour un logement en copropriété, un copropriétaire-bailleur concerné devra transmettre les informations reçues du syndic de copropriété.

Notons que, si un locataire le demande, un bailleur devra aussi mettre à la disposition de son fournisseur de services énergétiques les informations relatives à la consommation passée de chaleur et de froid de son local privatif (C. éner. nouvel. art. L. 241-9-1 2°).

Et pour la régularisation annuelle des charges... Pour un bail d'habitation, un bailleur peut réclamer au locataire le versement de provisions au titre des charges locatives récupérables (régime dit au réel). Il est alors tenu de procéder à une régularisation annuelle. Dans un immeuble collectif, un mois avant la régularisation, il doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges, pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire (loi du 06.07.1989, art. 23).

A partir du 25 octobre 2020, la note d’information devra aussi porter sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

La note d’information requise (C. éner. Article R 241-13 et R 241-16) devra contenir (a minima) les éléments d'information prévus par le nouvel article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012.

Le texte précise que la note d'information, qui doit être transmise par le bailleur au locataire, doit faire apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d'information suivants :

  • Les prix des énergies appliqués aux consommations concernées par les fournisseurs ;
  • La quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire, consommée depuis l'envoi de la précédente note d'information ;
  • La comparaison de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire annuelle du logement avec sa consommation pour la même période au cours de l'année précédente, sous forme graphique ;
  • La comparaison de la consommation de chaleur et d'eau chaude sanitaire annuelle du logement par rapport à un utilisateur moyen selon un certain calcul (effectué conformément à l'annexe III de l'arrêté) ;
  • Des modalités de répartitions des frais de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire ;
  • L'adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d'information sur la rénovation «FAIRE» (en l'état : https://www.faire.gouv.fr/ - téléphone : 0 808 800 700);
  • L'adresse du site internet de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie - Ademe (https://www.ademe.fr/).

Pour réaliser la comparaison demandée, un bailleur devra calculer la somme des consommations annuelles de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de l'immeuble. Cette somme doit ensuite être divisée par la surface habitable de l'immeuble. La valeur obtenue doit être ensuite multipliée par la surface habitable de chaque logement (arrêté du 27.08.2012, annexe III).

Pour consulter :

  • l'arrêté ministériel du 24 juillet 2020 : cliquer ici
  • l'arrêté ministériel du 27 août 2012, tel que retouché  : cliquer ici

Références

Ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat (JO n°0173 du 16 juillet 2020)

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat (JO n°0173 du 16 juillet 2020)

Décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020 relatif aux modalités d'accès aux informations de consommation et de facturation liées aux consommations de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d'individualisation des frais de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid (JO n°0177 du 21 juillet 2020)

Arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l'information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel (JORF n°0187 du 31 juillet 2020 - texte n°11)

Arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation

Dans un immeuble en mono/copropriété concerné, équipé de dispositifs d'individualisation pour les frais de chauffage et l'eau chaude (télé-relevables), tenez-compte des évaluations et de la note d'information à transmettre aux locataires, à compter du 25 octobre 2020.  

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