Une réponse ministérielle vient d'apporter des précisions sur la doctrine et les intentions des pouvoirs publics, concernant l'état daté et les informations à communiquer lors de la vente d'un lot de copropriété. Et cela donne quoi ? 

Une nouvelle réponse ministérielle... Comme nous l'avons rappelé dans un récent conseil, en cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic de copropriété est tenu de remettre au notaire, chargé de la vente, un document appelé « état daté », comprenant certaines informations (A&C Immobilier, 15e année, n° 12, p. 4).

Les pouvoirs publics ont été interpellés par un député, en juillet 2019, sur les modalités de facturation des états datés par les syndics de copropriété.

Le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales vient de fournir la réponse suivante, publiée le 3 septembre 2019 (Rép. min. n° 10270 du 03.09.2019, JOAN p. 7850).

Pour les honoraires de l'état daté... Rappelons qu'un état daté peut donner lieu à la facturation d’honoraires par un syndic de copropriété, dans les conditions fixées par les textes.

En l’état du droit, la réglementation est la suivante. En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Elan du 23 novembre 2018, et par dérogation aux dispositions de l'article 10 al. 2 de la loi de 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment, les « honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».

Un décret, attendu depuis la loi Alur de 2014, doit venir plafonner le montant des honoraires pour l’établissement de l’état daté (loi de 1965 art. 10-1 b).

Dans la réponse ministérielle du 3 septembre 2019, les pouvoirs publics précisent qu'un projet de décret visant à plafonner les honoraires des syndics pour l'établissement de l'état daté est « actuellement en cours de préparation »

En outre, il découle de la réponse ministérielle que les pouvoirs publics se montrent hostiles à toute réforme qui viserait à permettre de plafonner le montant de l'état daté par une résolution, votée en assemblée générale des copropriétaires, dissociée de celle ayant entériné le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Pour les pouvoirs publics, cette solution « ne saurait être envisagée » car l'établissement de l'état daté est « une prestation réalisée par le syndic pour le compte d'un copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires. De ce fait, ni une résolution de l'assemblée générale, même si elle est prévue par la loi, ni le contrat de syndic, qui lie ce dernier au syndicat des copropriétaires et non à chaque copropriétaire, ne peuvent arrêter un montant applicable pour l'état daté » (sic).

En pratique, il n'en reste pas moins qu'une sous-rubrique (9.1) est à prévoir dans un contrat de syndic, concernant la tarification pratiquée pour l'établissement d'un état daté, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015 (JO du 28.03.2015), et une décision du Conseil d'Etat du 5 octobre 2016 (CE 05.10.2016 n°390465). Cette sous-rubrique est à prévoir dans la rubrique 9 du contrat, intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ». Cette rubrique doit préciser, à titre liminaire, que le coût des prestations (concernées) est imputable au seul copropriétaire concerné.

Pour les informations financières... S'agissant du « pré-état daté » réalisé par certains syndics à la demande de copropriétaires vendeurs, la réponse ministérielle du 3 septembre 2019 souligne que « bien que n'ayant aucune existence légale, il permet de fournir les informations financières prévues au 2° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, que le vendeur doit obligatoirement transmettre à l'acquéreur », dès le stade d'une promesse de vente. 

Au titre de l'article L 721-2 2° du CCH, rappelons que sont concernées les informations financières suivantes :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes susceptibles d'être dues à la copropriété (au syndicat des copropriétaires) par l'acquéreur ;
  • l'état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • le cas échéant, le montant de la part du fonds de travaux « Alur» rattachée au lot principal vendu, et le montant de la dernière cotisation au fonds de travaux versée par le copropriétaire vendeur.

Afin de permettre aux copropriétaires vendeurs de « disposer facilement de ces informations sans avoir recours aux syndics » de copropriété, la réponse ministérielle du 3 septembre 2019 précise que « le gouvernement prépare un projet de décret visant à préciser les informations financières que doivent contenir les avis d'appels de charges et un arrêté précisant quelles sont ces informations financières ».

Rappelons qu'un arrêté ministériel, destiné à préciser le contenu des informations financières requises au titre de l'article L 721-2 2° du CCH, reste toujours attendu, depuis une ordonnance n°2015-1075 du 27 août 2015 (JO du 28.08.2015).

Pour consulter la réponse ministérielle du 3 septembre 2019 : cliquer ici

Référence

Réponse ministérielle n° 10270 du 3 septembre 2019, JOAN  du 3 septembre 2019 p. 7850

Un projet de décret est (bien) en préparation afin de plafonner les honoraires des syndics de copropriété pour l'établissement d'un état daté, lors de la vente d'un lot. D'autres textes seraient aussi en préparation pour préciser les informations financières à porter dans des appels de charges, et celles à communiquer à un acquéreur lors d'une promesse de vente.   

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