Des cours administratives d'appel ont récemment rendu de nouvelles décisions favorables aux opérateurs, en matière de TVA sur la marge. Explications !

Pour la TVA sur la marge... En cas d’achat puis de revente d’un immeuble par un professionnel assujetti à la TVA, celle-ci est en principe calculée sur le prix total de revente. Toutefois, suivant un dispositif dérogatoire, la vente d’un terrain à bâtir (TAB) est soumise à la TVA dite sur (la) marge, lorsqu’un terrain/immeuble n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition (CGI art. 268).

La doctrine fiscale restrictive... Comme nous l'avons expliqué dans des conseils, des services fiscaux ont remis en cause l’application de la TVA sur la marge par des opérateurs lors de la revente de terrains.

Les pouvoirs publics ont validé cette pratique par des réponses ministérielles, puis ont décidé d'assouplir la doctrine fiscale, mais ce tout en maintenant une condition restrictive.

En dernier lieu, des réponses ministérielles ont admis, afin « de rétablir la sécurité juridique des opérations d'aménagement foncier (...), y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble répondant aux conditions de l'article 268 du CGI qui n'a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d'identité juridique est respectée » (rép. min. : JO Sén. 17.05.2018 p. 2361 n° 04171 ; rép. min. : JO AN 12.06.2018 p. 5030 n° 5999 et n° 4071).

L'administration fiscale continue ainsi de maintenir une « condition d’identité juridique », notamment pour le cas de revente comme TAB d’un terrain qui comprenait un bien bâti.

… continue d'être mise à mal ! Comme nous l'avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°1 p. 2), la doctrine fiscale concernant la « condition d’identité juridique » a été remise en cause et écartée par certains juges, tels ceux de la cour administrative d'appel de Lyon  (CAA Lyon 20.12.2018 n°17LY03359).

De nouvelles décisions, rendues récemment, confirment ce mouvement jurisprudentiel, qui est favorable aux opérateurs.

Dans une affaire, une société exerçant une activité de marchand de biens avait fait l'objet d'une vérification de comptabilité. L'administration fiscale a remis en cause l'application du régime de la TVA sur la marge pour des ventes de terrains à bâtir, ainsi que des modalités de calcul de la marge concernant des opérations de lotissement. 

Saisie du litige, la Cour administrative d'appel de Lyon a récemment donné tort à l'administration fiscale pour la TVA sur la marge, en expliquant que son application « aux livraisons de terrains à bâtir est conditionnée au seul fait que l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition ». En particulier, la circonstance « que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence » sur l'application du régime de TVA sur la marge, dès lors que les terrains cédés correspondent à des terrains à bâtir (CAA de Lyon 25 juin 2019 n°18LY00671).

Pour consulter l'arrêt du 25 juin 2019 sur le site Legifrance : cliquer ici

La Cour administrative d'appel de Lyon a retenu un raisonnement identique, dans une autre affaire (CAA de Lyon 7 mai 2019 n°18LY01019).

Pour consulter l'arrêt du 7 mai 2019 : cliquer ici

En avril 2019, la Cour administrative d'appel de Marseille a également retenu un raisonnement comparable, dans une autre affaire mettant en cause une société exerçant l'activité de marchand de bien. En l'espèce, la société avait acquis un bien immobilier composé d'un local à usage d'habitation et d'un terrain attenant. Cette acquisition, auprès de particuliers n'ayant pas la qualité d'assujettis à la TVA, ne lui avait pas ouvert droit à déduction. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a cédé plusieurs terrains à bâtir. L'administration fiscale a refusé d'admettre l'application du régime de la TVA sur la marge. Les juges ont donné tort à l'administration fiscale, en relevant qu'il ne résultait pas des dispositions applicables, « qui sont claires, que cette division ferait obstacle à l'application de ce régime de taxe sur la valeur ajoutée ou que celle-ci serait réservée, en cas de revente de terrains à bâtir, aux achats de biens constitués exclusivement de tels terrains » (CAA de Marseille 12 avril 2019 n°18MA00802).

Pour consulter l'arrêt du 12 avril 2019 : cliquer ici

S'agissant des modalités de calcul de la marge concernant des opérations de lotissement, notons que, selon la cour administrative d'appel de Lyon, dans le cas de revente par lot d'un immeuble acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d'une part, le prix de vente de ce lot et, d'autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d'achat global de l'immeuble. Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l'administration et sous le contrôle du juge de l'impôt. Dans le cas où la vente d'un lot s'effectue à un prix inférieur au prix de revient, un contribuable ne peut déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d'imposition dégagée par d'autres ventes (CAA de Lyon 25 juin 2019 n°18LY00671).

Références

CAA de Lyon 25 juin 2019 n°18LY00671

CAA de Lyon 7 mai 2019 n°18LY01019

CAA de Marseille 12 avril 2019 n°18MA00802

Si l'administration fiscale se prévaut de sa doctrine en exigeant une condition d’identité juridique pour l'application du régime de la TVA sur la marge, un opérateur peut opposer de nouvelles décisions récentes !

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