Un arrêté ministériel, publié le 18 octobre 2019, vient de finaliser la nouvelle réglementation sur les logements « évolutifs », issue de la loi Elan. Que faut-il savoir ? 

Pour les logements « évolutifs » de la loi Elan... Comme nous l'avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 14e année, n° 22, p. 5), la loi Elan du 23 novembre 2018 a prévu une adaptation des règles à respecter concernant l’accessibilité aux personnes handicapées, pour la construction de nouveaux bâtiments d'habitation collectifs, en introduisant la notion de logements évolutifs.

La loi a posé le principe selon lequel, pour ces bâtiments « 20 % de leurs logements, et au moins un logement, sont accessibles tandis que les autres logements sont évolutifs » (CCH art. L 111-7-1).

La loi a ainsi assoupli les normes d'accessibilité dans la construction des bâtiments d'habitation collectifs.

En faisant simple, la loi a institué un « quota » de 20 % de logements accessibles, les autres logements devant être uniquement « évolutifs » (on parle aussi de logements réversibles).

La loi a indiqué que la conception de ces logements évolutifs devrait « permettre la redistribution des volumes pour garantir l'accessibilité ultérieure de l'unité de vie, à l'issue de travaux simples ».

La loi a également précisé que, pour être considéré comme étant évolutif, un logement devrait répondre aux caractéristiques suivantes :

  • une personne « en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d'aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir » ;
  • la mise en accessibilité « des pièces composant l'unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples ».

Contesté par des parlementaires, ce nouveau cadre légal a été validé par le Conseil Constitutionnel, dans sa décision n°2018-772 DC du 15 novembre 2018.

La nouvelle réglementation... Comme l'avait prévu la loi Elan, un décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 (JO du 12.04.2019) est venu préciser le cadre réglementaire applicable (CCH art. R 111-18-2).

Le décret du 11 avril 2019 a précisé que, pour des logements situés en rez-de-chaussée (RDC) ou en étages desservis par un ascenseur, seuls 20 % de ces logements, et au moins un logement, doivent être conformes aux règles techniques applicables pour les logements d'emblée accessibles.

Concernant les autres logements, situés en RDC ou en étages desservis par un ascenseur, le décret du 11 avril 2019 a précisé qu'ils devraient être évolutifs dans les conditions suivantes.

Dès leur construction, les logements doivent respecter les dispositions prévues pour tous les logements, et permettre à une personne handicapée d'utiliser le séjour et un cabinet d'aisance dans les conditions prévues pour les 20 % de logements d'emblée accessibles.

En outre, ils doivent pouvoir ultérieurement être rendus conformes à l'intégralité des dispositions prévues pour les logements d'emblée accessibles, à l'issue « de travaux simples, c'est-à-dire sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons ».

Pour consulter le nouveau texte applicable : cliquer ici.

Est finalisée... Le décret du 11 avril 2019 avait prévu que la nouvelle réglementation s'appliquerait à partir du 1er octobre 2019 (demandes de permis de construire déposées à compter de cette date).

Un arrêté ministériel restait toutefois nécessaire pour finaliser la nouvelle réglementation, et ce afin de préciser la nature et les conditions de réalisation des travaux « simples », permettant de rendre accessibles des logements évolutifs.

Un arrêté daté du 11 octobre 2019 vient d'être publié à ce sujet, ce 18 octobre 2019, afin de modifier l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité.

L'article 16 de l'arrêté du 24 décembre 2015 fixe les nouvelles règles suivantes, concernant les logements évolutifs. 

La conception des logements évolutifs doit « permettre la redistribution des volumes par des travaux simples pour garantir l'accessibilité ultérieure de l'unité de vie », au sens des articles 11 à 15 de l'arrêté de 2015.

Pour pouvoir être considérés comme « simples », les travaux doivent respecter les conditions suivantes :

  • être sans incidence sur les éléments de structure ;
  • ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment concerné;
  • ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ne pas porter sur les entrées d'air ;
  • ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement.

L'unité de vie d'un logement, réalisé sur un seul niveau, est constituée des pièces suivantes : la cuisine ou la partie d'un studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou la partie d'un studio aménagée en chambre, un cabinet d'aisances et une salle d'eau.

Notons que, pour une même typologie de logements, la surface moyenne des logements évolutifs ne peut être inférieure, lors de leur conception, à la surface moyenne des logements accessibles dès la construction.

La nouvelle réglementation sur les logements évolutifs, ainsi finalisée, est pleinement applicable. 

Références

Arrêté du 11 octobre 2019 modifiant l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction JO n°0243 du 18 octobre 2019

Décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité des bâtiments d'habitation et au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan, JO n° 0087 du 12 avril 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, JO n° 0272 du 24 novembre 2018

Côté opérateurs, pour la conception et la réalisation de logements dits évolutifs ou réversibles dans les immeubles d'habitation collectifs, tenez-compte des exigences posées concernant les travaux « simples » permettant de les rendre accessibles, au regard de la réglementation.

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