Un nouveau décret vient d'être publié pour préciser le dispositif, prévu par la loi Elan, destiné à prévenir certains risques géotechniques en construction. Que faut-il savoir ?  

Pour le nouveau dispositif « Elan »... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°9 p.5), la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a prévu un nouveau dispositif destiné à rendre obligatoire, dans certaines zones, la fourniture d’une étude de sol, précisément une « étude géotechnique préalable », en cas de vente d’un terrain (CCH art. L 112-20 et s.).

Un décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 (JO du 23.05) est venu apporter des précisions à ce sujet, en créant de nouveaux textes (CCH art. R 112-5 et s.).

Il a été prévu que l'étude géotechnique préalable procède à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Le contenu de l'étude géotechnique préalable doit encore être précisé par un arrêté ministériel à venir (CCH, art. R 112-6).

La durée de validité de l'étude géotechnique préalable sera de trente ans, si aucun remaniement du sol n'a été effectué (CCH, art. R. 112-8).

En construction... Parallèlement, dans une zone concernée, la loi Elan a prévu que l'étude géotechnique préalable soit communiquée, par un maître d'ouvrage, aux personnes réputées constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil, avant la conclusion de tout contrat « ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements » (CCH, art. L 112-22).

Si l'étude géotechnique n'est pas annexée au titre de propriété du terrain d'un maître d'ouvrage, le texte précise qu'il reviendra à celui-ci de « fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques » du bâtiment concerné. Cette étude géotechnique dite de conception, prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, aura pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu doit être précisé par un arrêté ministériel  (CCH, art. R 112-7). L'étude géotechnique de conception ne sera valable que pour le projet concerné (CCH, art. R 112-8).

Dans une zone concernée, la loi Elan a prévu par ailleurs une obligation spécifique à la charge d'un constructeur, lorsqu'un « contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements »  (CCH, art. L 112-23).

Selon le texte, dans une zone concernée, le constructeur sera tenu :

- soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique de conception,  fournie par le maître d'ouvrage ou à faire réaliser en accord avec le maître d'ouvrage, prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment concerné ;

- soit de respecter des « techniques particulières de construction » définies par voie réglementaire.

Un décret n°2019-1223 du 25 novembre 2019, publié le 26 novembre 2019, vient d'apporter des précisions sur les « techniques particulières de construction » applicables, dans les zones concernées (CCH, art. R 112-10) .

Un nouveau texte précise que ces « techniques particulières de construction » doivent permettre d'atteindre les objectifs suivants  :

  • Limiter les déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;
  • Limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;
  • Limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.

Un arrêté ministériel doit encore venir définir les techniques de construction permettant d'atteindre ces objectifs réglementaires.

Pour les contrats concernés... Est en principe concerné par ce nouveau dispositif, dans une zone concernée, tout contrat « ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements ».

Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure d'un bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre un bâtiment et le terrain adjacent, ne seront pas soumis au nouveau dispositif.  Il en ira de même pour les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant (CCH, art.R. 112-9 modifié).

Dans les zones concernées... Le dispositif prévu par la loi Elan, pour la vente et les contrats de construction, a vocation à s'appliquer dans certaines zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, telles que définies par un arrêté ministériel (CCH, art. L 112-20).

Le dispositif vise en effet à s’assurer, notamment, que les règles de l’art soient bien mises en œuvre pour les maisons individuelles construites dans les zones exposées au phénomène dit de retrait gonflement des argiles.

Précisément, une carte d'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel doit venir identifier quatre catégories de zones d'exposition (forte, moyenne, faible, résiduelle).

Le dispositif prévu par la loi Elan, pour la vente et les contrats de construction, sera applicable (uniquement) dans une zone d'exposition moyenne ou forte.

Un arrêté ministériel doit encore venir définir et préciser les zones d'exposition .

Notons qu'un projet d'arrêté ministériel, comprenant en annexe un projet de carte à l’échelle 1/50 000ème, définissant les zones de susceptibilité des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel, a donné lieu à une consultation publique, du 18 avril 2019 au 13 mai 2019. 

Pour consulter la carte : cliquer ici

Le projet d'arrêté ministériel précise que la carte du zonage sera disponible sur le site officiel Géorisques.

D'ores et déjà une rubrique du site Georisques permet d'obtenir une cartographie en ligne de l'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, d'un département ou d'une commune.

Depuis le 26 août 2019, cette cartographie prend en compte la nouvelle carte d’exposition au retrait gonflement des sols argileux.

Selon le site, la nouvelle carte d'exposition peut d'ores et déjà être utilisée puisqu'elle émane d'un travail d'actualisation mené sur la base de l'évolution des connaissances en la matière.

L'ancienne carte d'aléa retrait-gonflement des argiles restera consultable et utilisable jusqu'au 31 décembre 2019.

Pour consulter la rubrique dédiée à l'exposition au retrait-gonflement des sols argileux sur le site officiel Géorisques : cliquer ici

L'arrêté ministériel concerné doit encore être publié au journal officiel.  

Pour bientôt... Le  décret n° 2019-495 du 22 mai 2019  est venu préciser que le dispositif prévu par la loi Elan serait applicable aux actes de vente et aux contrats de construction (concernés) conclus à compter du 1er janvier 2020.

En logique, l'article 3 du décret n°2019-1223 du 25 novembre 2019 précise que ce décret sera aussi applicable aux contrats de construction (concernés) conclus à compter du 1er janvier 2020.

Pour que l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation soit effective au 1er janvier 2020, les arrêtés ministériels prévus doivent encore être publiés, en temps utile.  

Références

Décret n° 2019-1223 du 25 novembre 2019 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols JO n°0274 du 26 novembre 2019

Décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux JO n°0119 du 23 mai 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (JO n°0272 du 24 novembre 2018) - article 68

Projet d’arrêté définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (NOR : TREP1908673A)

Un nouveau texte, qui doit encore être complété par un arrêté ministériel, précise la nature des techniques particulières de construction qui pourront/devront être mis en œuvre par un constructeur au titre du dispositif Elan, dans les zones d'exposition moyenne ou forte au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

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