La Cour de cassation vient de se prononcer, le 21 novembre 2019, sur la responsabilité encourue par un diagnostiqueur à l'égard d'un acquéreur, lorsqu'il fournit un diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné, dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier. Alors ?   

Pour le DDT requis en vente... Vous le savez, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit en principe être fourni à l'acquéreur dès le stade de la promesse de vente.

Ce dossier de diagnostic technique (DDT) de vente, requis au titre de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH), doit comprendre divers documents, dont un diagnostic de performance énergétique (DPE), dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 dudit code (CCH, art. L 134-3).

Un texte précise en l'état qu'un « acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative » (CCH, art. L 271-4 II ).

Lorsqu'un diagnostiqueur, qui a réalisé l'un des diagnostics pouvant être requis au titre du DDT en vente (amiante, plomb, termites, électricité, gaz, DPE), a commis une faute dans le cadre de sa mission, sa responsabilité civile est susceptible d'être engagée par un acquéreur, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (délictuelle), désormais régie par l'article 1240 du Code Civil.

Quand le DPE est erroné... Dans une affaire, les acquéreurs d'une maison d’habitation découvrent après la vente, par le biais d'une expertise, que le DPE fourni lors de la vente est erroné concernant le classement et/ou la consommation énergétique du bien.

Les acquéreurs décident, notamment, de réclamer en justice une indemnisation au diagnostiqueur qui a réalisé le DPE, ainsi que la garantie de son assureur.

Les acquéreurs soutiennent que lorsqu'un DPE n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain, dont le diagnostiqueur doit réparation.

Une précision pour le préjudice indemnisable... Dans un arrêt qui a valeur d'arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d'écarter la demande indemnitaire des acquéreurs au titre du coût de l'isolation nécessaire pour satisfaire la performance énergétique annoncée.

La Cour de cassation souligne en effet que, au plan légal et en l'état, le DPE requis en vente « n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ».

A ce titre, dès lors qu'un diagnostiqueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, le préjudice subi par un acquéreur du fait de cette information erronée ne consiste pas « dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ. 21.11.2019 n°18-20966).

Pour consulter l'arrêt du 21 novembre 2019 : cliquer ici

La première chambre civile de la Cour de cassation a déjà jugé, de son côté, que le préjudice subi par un acquéreur en cas d'erreur d'un diagnostiqueur quant à l'évaluation du coût du chauffage dans le cadre d'un DPE en vente, au titre d'un manquement par l'intéressé à son devoir d'information et de conseil, s'analyse en une perte de chance (Cass. 1ère civ. 04.03.2014 n°12-14711).

Conseil. L'arrêt du 21 novembre 2019 ne remet nullement en cause, à notre avis, la doctrine fixée en 2015 par la chambre mixte de la Cour de cassation, concernant les diagnostics requis en vente (amiante, plomb, termites, électricité, gaz), et qui n'ont pas une simple valeur informative comme le DPE (Cass. ch. mixte 08.07.2015 n° 13.26686).

Soulignant que le DDT en vente « garantit l’acquéreur contre le risque » expertisé, la chambre mixte de la Cour de cassation a en effet jugé, en matière de termites, que la « responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ». En pareil cas, un acquéreur peut réclamer au diagnostiqueur, et son assureur, la réparation intégrale de ses préjudices, s’ils présentent un « caractère certain ». Il a été jugé à cet égard qu'un diagnostiqueur doit ainsi réparer l’intégralité des préjudices certains découlant d’un diagnostic erroné en matière d’amiante, y compris à l’égard d’un sous-acquéreur (Cass. 3e civ. 19.05.2016 n° 15-12408). Un diagnostiqueur peut ainsi être condamné à prendre en charge les frais liés aux travaux ou réparations qu'un acquéreur doit engager pour supprimer un risque ou une anomalie non décelée (plomb, électricité, gaz), ou pour éradiquer des termites (cass. 3e civ. 07.03.2019 n°17-31080).

Référence

Cour de cassation 3ème chambre civile 7 novembre 2019 n°18-20966

Site internet de la Cour de cassation

En cas de DPE erroné pour le classement ou la consommation d'un bien, un acquéreur peut en l'état réclamer au diagnostiqueur une indemnisation au titre de la perte de chance de n'avoir pu négocier une réduction du prix de vente, mais non le coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique annoncée.

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