La Cour de cassation s'est récemment prononcée sur le régime juridique applicable pour l'action en revendication d'un immeuble en indivision. Quel enseignement tirer de son arrêt ?  

Pour un immeuble en indivision... Pour réaliser tel ou tel acte concernant un immeuble en indivision, le Code civil fixe des règles du jeu » différentes selon la nature des actes.

L'article 815-3 du Code Civil précise que le consentement de tous les indivisaires est en principe nécessaire pour effectuer tout acte « qui ne ressortit pas à l’exploitation normale » d’un immeuble, et pour tout acte de disposition portant sur cet immeuble (exemple : vente).

L'article 815-3 du Code Civil indique que des indivisaires, titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, peuvent accomplir certains actes.

Des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, et sous réserve d'en informer les autres indivisaires :

  • Effectuer des actes d'administration ;
  • Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires, ou à un tiers, un mandat général d'administration ;
  • Vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
  • Conclure et renouveler des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

De son côté, l’article 815-2 du Code civil prévoit que tout indivisaire peut prendre (seul) les « mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. » (mesures conservatoires).

Une action individuelle possible pour la revendication... Par un arrêt qui a valeur d'arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment jugé que « l'action en revendication de la propriété indivise et en contestation d'actes conclus sans le consentement des indivisaires a pour objet la conservation des droits de ceux-ci et entre dans la catégorie des actes conservatoires que chacun d'eux peut accomplir seul » (Cass. 3e civ. 24.10.2019 n°18-20068).

Pour consulter l'arrêt du 24 octobre 2019 : cliquer ici

La Cour de cassation a déjà jugé, par le passé, qu'un indivisaire pouvait agir seul en revendication de la propriété d'un terrain indivis, tel pour réclamer une expulsion  (Cass. 3e civ. 17.04.1991 n°89-15898).

Dans le même esprit, la Cour de cassation a également jugé qu'un indivisaire peut exercer seul une action en justice visant à contester une promesse de vente signée de manière irrégulière pour un bien en indivision (Cass. 3e civ. 19.04.2000 n°98-15933).

Notons qu'il en va autrement pour une action en bornage d'un terrain indivis. Il a été jugé que cette action entre dans la catégorie des actes prévus à l'article 815-3 du code civil, et nécessite le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (Cass. 3e civ. 12.04.2018 n°16-24556).

Référence

Cour de cassation 3ème chambre civile 24 octobre 2019 n°18-20068

L'action en revendication de la propriété d'un immeuble en indivision entre dans la catégorie des actes conservatoires, de sorte qu'elle peut être exercée en justice par un seul indivisaire. Il en va de même pour une action visant à contester des actes conclus sans le consentement requis des indivisaires.     

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