Sous conditions, la loi autorise la vente de logements (locatifs) sociaux appartenant à un organisme HLM. Un décret vient d'être publié, à ce sujet. Que faut-il savoir ?  

Pour la vente de logements sociaux... Afin de développer les ventes de logements sociaux, la loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier le cadre légal dans le Code de la construction et de l'habitation, à ce sujet. 

La loi Elan a créé une nouvelle catégorie d’organisme, dédié à la vente, appelé société de vente d'habitations à loyer modéré (CCH, art. L 422-4)

Ces sociétés de vente d'habitations à loyer modéré ont donné lieu à un décret n°2019-929 du 3 septembre 2019 (JO du 05.09). Le décret a créé des clauses-types pour ces sociétés qui, disposant d'une compétence nationale, doivent être agréées par le ministre chargé du logement. Notons qu'un premier agrément vient d'être accordé, par un arrêté ministériel publié ce 19 novembre 2019, à la société anonyme de vente d'habitations à loyer modéré « Opérateur national de vente » pour l'exercice de son activité sur le territoire national.

La loi Elan est venue également modifier les règles légales applicables pour la vente de logements locatifs sociaux occupés, mais aussi pour la vente de logements locatifs sociaux vacants (CCH, articles L. 443-11 III et L 443-12) .

A la suite de la loi Elan, les logements vacants d'un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) peuvent être vendus en respectant un (nouvel) ordre décroissant de priorité, qui est le suivant :

  • toute personne physique remplissant les conditions de ressources auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires ;
  • une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
  • toute autre personne physique.

Notons que les logements vacants, auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux (PLS), peuvent être vendus s'ils ont été construits ou acquis par un organisme HLM depuis plus de quinze ans, aux bénéficiaires précités auxquels s'ajoute, en dernier ordre de priorité, toute personne morale de droit privé.

Le décret d'application est publié pour les logements vacants... Attendu depuis avril 2019, un décret n°2019-1183 du 15 novembre 2019, publié le 16 novembre 2019, est venu préciser les modalités de la publicité requise pour la mise en vente de logements locatifs sociaux vacants, mais aussi les conditions dans lesquelles ces logements peuvent être vendus aux bénéficiaires précités, outre les conditions de mise en œuvre de la clause dite de rachat systématique (prévue par la loi Elan).

Pour la mise en vente. La mise en vente de logements vacants concernés doit se faire par voie d'une publicité à un prix fixé par l'organisme propriétaire, en prenant pour base le prix d'un logement comparable, libre d'occupation (CCH, articles L. 443-11 IV).

A la suite du décret n°2019-1183 du 15 novembre 2019, lorsqu'un organisme HLM, une société d'économie mixte agréée ou un organisme agréé envisage de vendre un logement vacant, en disposant de l'autorisation de cession requise, l'organisme ou la société doit assurer une publicité dans les conditions suivantes (CCH, art. R. 443-12).

La publicité doit mentionner «la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite et de remise des offres d'achat, la date limite à laquelle ces offres doivent être transmises et les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus».

La publicité doit être assurée au moins par :
- une publication sur un site internet d'annonces immobilières accessible au grand public;
- un affichage dans le hall de l'immeuble dans lequel le bien est mis en vente et, s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison, ou à proximité immédiate, d'un écriteau visible de la voie publique ;
- une insertion dans un journal local diffusé dans le département.

Le délai entre l'accomplissement de la dernière de ces trois publicités et la date limite à laquelle les offres d'achat doivent être transmises ne peut être inférieur à un mois.

En cas d'offres multiples. Lorsqu'un logement social est vendu aux bénéficiaires précités, l'organisme HLM doit vendre, en respectant un certain ordre de priorité, à l'acquéreur qui le premier formule l'offre qui correspond au prix évalué  ou, si l'offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, dans les conditions définies par le décret n°2019-1183 du 15 novembre 2019 (CCH, articles L 443-12 et D 443-12-1).

En présence de plusieurs offres d'achat, les offres, pour lesquelles la date de remise peut être constatée par tout moyen, sont classées dans les conditions suivantes.

En présence d'offres d'achat qui correspondent (ou qui sont supérieures) au prix évalué, le logement doit être proposé à la vente à l'acquéreur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité précité ou, si ces offres d'achat concernent des acquéreurs de même rang de priorité, à l'acquéreur qui le premier a formulé l'offre d'achat qui correspond (ou qui est supérieure) au prix évalué. Par dérogation, le logement peut être vendu, sans attendre l'issue du délai de remise des offres, au premier acquéreur dès lors qu'il appartient à la catégorie des personnes physiques prioritaires, et que son offre d'achat correspond (ou est supérieure) au prix évalué.

Lorsque toutes les offres d'achat sont inférieures au prix évalué, le vendeur peut :

  • vendre le bien à l'acquéreur qui a formulé l'offre d'achat la plus proche du prix évalué (en présence d'offres d'achat d'un même montant, inférieures au prix évalué, le logement est proposé à la vente à l'acquéreur de rang le plus élevé dans l'ordre légal de priorité ou, si ces offres d'achat concernent des acquéreurs de même rang de priorité, à l'acquéreur qui le premier a formulé l'offre d'achat) ;
  • retirer le bien de la vente ;
  • maintenir le bien en vente après le délai de remise des offres (le vendeur peut alors le céder, sans nouvelle procédure de publicité, à tout acquéreur si l'offre d'achat est supérieure au prix des offres initialement reçues dans ce délai de remise des offres) ;
  • engager une nouvelle procédure de vente et une nouvelle publicité, avec un délai minimal des offres ramené à quinze jours.

Pour la garantie de rachat. La loi Elan est venue créer un nouveau texte imposant aux organismes HLM, et aux sociétés d'économie mixte de construction, d'inclure « dans les contrats de vente une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans, applicable en cas de perte d'emploi, de rupture du cadre familial ou de raisons de santé lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne physique » qui remplit les conditions mentionnées à l'article L 443-1 du CCH  (CCH, art. L 443-15-8). Est concerné, selon l'Anil, un acquéreur qui remplit la condition de ressources exigée dans le cadre de l’accession sociale HLM (ressources exigées dans le cadre du prêt locatif intermédiaire - PLI majorées de 11 %).

Le décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019 est venu préciser les modalités d'application du cadre légal (CCH, art. R 443-12-2).

Lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne concernée, la garantie de rachat de son logement, qui doit être offerte par le vendeur ou la personne avec qui le vendeur a conclu une convention à cet effet, doit être inscrite dans le contrat de vente.

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut ensuite être mise en jeu, sur demande de l'acquéreur, ou, en cas de décès, sur demande de son conjoint ou de ses descendants directs occupant le logement au jour du décès, dans un délai de dix ans à compter de la date d'achat du logement.

La demande, adressée par LRAR, doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance, pour le demandeur, de l'un des faits suivants :

  • perte d'emploi de l'acquéreur d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à Pôle emploi ;
  • rupture du cadre familial liée au décès de l'acquéreur, de son conjoint ou de l'un de ses descendants directs occupant le logement avec l'acquéreur, à son divorce ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité ;
  • raison de santé entraînant une invalidité reconnue soit par la carte «mobilité inclusion» avec mention «invalidité», soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées.

En cas de mise en jeu de la garantie, l'organisme vendeur, ou la personne morale précitée, est tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale. Toutefois, ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième et la dixième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale a eu lieu. Ce prix « est minoré, le cas échéant, des frais de réparation rendus nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations. Ces frais de réparation sont fixés sur la base du montant le moins élevé de trois devis à produire par l'organisme vendeur ou la personne morale mentionnée ci-dessus relatifs aux réparations à effectuer ».

Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 16 novembre 2019. 

Notons qu'en vertu de l'article L 443-14-2 du CCH, nouveau texte créé par la loi Elan, un organisme HLM doit indiquer par écrit à l'acquéreur d'un logement, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années. Il doit lui transmettre la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il doit fournir une «liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur».

Références

Décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019 relatif aux ventes de logements locatifs sociaux JO n°0266 du 16 novembre 2019

Décret n° 2019-929 du 3 septembre 2019 relatif aux sociétés de vente d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-4 du code de la construction et de l'habitation et aux autres organismes privés d'habitations à loyer modéré JORF n°0206 du 5 septembre 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique JO n°0272 du 24 novembre 2018 (article 97)

Arrêté du 12 novembre 2019 portant agrément de la société anonyme de vente d'habitations à loyer modéré « Opérateur national de vente » JO n°0268 du 19 novembre 2019

Pour la vente de logements sociaux vacants, les opérateurs doivent prendre en compte la nouvelle réglementation issue de la loi Elan et du décret n°2019-1183 du 15.11.2019 (ordre de priorité, publicité, classement des offres d'achat, clause de rachat à prévoir dans le contrat de vente...).   

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