La Cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision concernant le droit aux honoraires des agents immobiliers. Et cela donne quoi ? 

Pour le droit aux honoraires... Dans une affaire, un agent immobilier se voit confier un mandat de vente portant sur un appartement, honoraires charge acquéreur. 

Un compromis de vente est régularisé avec un acquéreur, par l'intermédiaire de l'agent immobilier, pour un prix de 335.000 €, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

A la demande de l'acquéreur, la vente est ordonnée judiciairement pour un prix de 315.000 €.

Le jugement concerné, devenu définitif, fait en effet droit à la demande de l'acquéreur en réduction du prix au titre de la garantie des vices cachés, par le jeu de l'action estimatoire prévue par l'article 1644 du Code Civil.

Le jugement précise que le droit de l'agent immobilier à sa « commission » n'est pas affecté en son principe.

Au prétexte que son offre de prêt a été rétractée par sa banque, et qu'il ne peut à ce titre finaliser la vente ainsi ordonnée, l'acquéreur décide d'assigner le vendeur et l'agent immobilier en caducité du compromis de vente et, à titre subsidiaire, en résolution de la vente pour cas de force majeure. 

Dans le cadre de cette procédure, l'agent immobilier demande la condamnation de l'acquéreur au paiement du montant de ses honoraires.

La Cour d'appel de Paris, saisie du litige, décide de prononcer la résolution de la vente, ordonnée par le jugement, aux torts de l'acquéreur. 

Les juges font droit à la demande de l'agent immobilier pour ses honoraires. 

Une décision à apprécier... La Cour de cassation vient d'approuver la condamnation de l'acquéreur au paiement des honoraires de l'agent immobilier, pour les motifs suivants. L'acquéreur avait opté pour la réalisation de la vente en dépit de l'existence d'un vice caché. Cette réalisation avait été judiciairement ordonnée, de sorte que la « vente avait été effectivement conclue ». Dès lors, la « commission »  de l'agent immobilier, mise à la charge de l'acquéreur par le mandat, était due par celui-ci (Cass. 3e civ. 07.11.2019 n°18-20966).

Pour consulter l'arrêt du 7 novembre 2019 : cliquer ici

Du côté agent immobilier... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°1, p.8), la Cour de cassation a jugé que là où un acte authentique de vente a été signé en exécution d’un jugement, les honoraires de l’agent immobilier sont dus par la partie en supportant la charge (Cass. 1e civ. 12.12.2018 n° 17-31639) .

Ainsi, là où un vendeur ou un acquéreur en passe par une procédure judiciaire pour une vente, un agent immobilier conserve le droit de réclamer ses honoraires, en principe, au débiteur désigné dans son mandat puis l’avant-contrat de vente concerné.

L'arrêt du 7 novembre 2019 a pour mérite de confirmer que, là où une vente est ordonnée par une décision de justice, l'agent immobilier conserve aussi sur le principe le droit de réclamer ses honoraires, même si la vente fait ensuite l'objet d'une résolution judiciaire (en ce sens : Cass. 1e civ. 17.02.1988 n°95-21751 - pour un acte de vente comprenant une clause résolutoire).

Il a déjà été jugé, également, qu'un agent immobilier conserve sur le principe le droit de réclamer ses honoraires là où une vente est résolue d'un commun accord entre le vendeur et l'acquéreur, dès lors que la résolution n'a pas pour cause des manquements du professionnel  (Cass. com. 13.12.1994 n°91-22114).

Si une vente fait l'objet d'une résolution en justice à la demande d'un acquéreur au titre de la garantie des vices cachés, un vendeur peut être condamné à restituer, à cet acquéreur, le prix de vente et les frais occasionnés, sans qu'il y ait lieu d'en déduire le montant des honoraires versés par l'intéressé à un agent immobilier en vertu de son mandat (Cass. 3e civ. 04.03.2014 n°12-25801).

Référence

Cour de cassation 3ème chambre civile 7 novembre 2019 n°18-20966

Là où une vente est ordonnée par une décision de justice, l'agent immobilier conserve la possibilité de réclamer les honoraires prévus par son mandat, même si la vente fait ensuite l'objet d'une résolution judiciaire.

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