La Cour de cassation vient de se prononcer sur la responsabilité d'un agent immobilier, mandaté dans le cadre d'une vente et intervenu pour rédiger un compromis. L'arrêt rendu ce 14 novembre 2019 mérite vite l'attention...

Une affaire à méditer...  Par acte sous seing privé conclu avec le concours d'un agent immobilier, un couple régularise un compromis de vente portant sur sa maison d’habitation, au profit de particuliers. Un acompte de 10.000 € est versé entre les mains de l’agent immobilier. 

Les acquéreurs refusent ensuite de réitérer (finaliser) la vente par acte authentique, chez un notaire. Ils expliquent qu'une information substantielle, à savoir la réalisation par le passé de travaux liés à la présence de mérule, n’a été portée à leur connaissance qu'à l'occasion du projet d’acte authentique transmis par le notaire, et ce bien après l’expiration du délai de rétractation « SRU ». 

Les acquéreurs décident de demander l'annulation ou la résolution du compromis de vente, avec restitution de l’acompte.

Mais ce n'est pas tout. Ils décident aussi de réclamer réparation à l'agent immobilier, qui a selon eux engagé sa responsabilité.

La Cour d'appel de Rennes, saisie du litige, donne raison aux acquéreurs et condamne l’agent immobilier à leur payer une certaine somme en réparation de leur préjudice.

Du côté agent immobilier... Par un arrêt qui vient d'avoir les faveurs d'une diffusion officielle sur son site internet, la Cour de Cassation vient d'approuver la condamnation de l'agent immobilier, pour les motifs suivants : il « appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule ».

Pour la Cour de cassation, l'agent immobilier avait commis une faute en s’étant abstenu de faire le nécessaire (Cass. 1ère civ. 14.11.2019 n°18-21971).

Côté agent immobilier, la leçon est claire.

Il est de jurisprudence constante que « l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie » (Cass. 1ère civ. 25.11.1997 n°96-12325).

Au vu de l'arrêt du 14 novembre 2019, lorsqu'il est mandaté en vente et chargé de la rédaction d'une promesse de vente (compromis...), un agent immobilier doit à ce titre veiller à bien informer l'acquéreur des travaux substantiels qui ont pu être réalisés par le passé sur le bien, et dont il peut avoir connaissance. Il en va ainsi, en particulier, concernant des travaux antérieurs visant à éliminer ou éradiquer tel ou tel vice substantiel (amiante, plomb, termites, mérule etc.). Plus généralement, il peut être prudent d'en faire de même pour des travaux qui ont pu être réalisés afin de remédier à des gros désordres, en particulier de nature décennale. 

Tel en l'espèce, et comme le souligne la Cour de cassation, cela suppose en premier lieu, côté agent immobilier, de vérifier si le titre de propriété du vendeur (acte de vente...) comporte des rubriques ou clauses portant sur les travaux antérieurs réalisés sur le bien.

Dans la positive, le plus simple peut consister à reprendre, dans l'avant-contrat à régulariser avec un acquéreur, les rubriques ou clauses concernées, au besoin en les adaptant et en les actualisant.

Au cas par cas, un agent immobilier sera bien avisé d'en passer aussi par une reconnaissance de conseils donnés. 

Pour consulter l'arrêt du 14 novembre 2019 : cliquer ici

Référence

Cour de cassation 1ère chambre civile 14 novembre 2019 n°18-21971

Sous peine de risquer d'engager sa responsabilité, un agent immobilier mandaté en vente et qui rédige un compromis sera bien avisé d'informer l'acquéreur des travaux substantiels qui ont pu être réalisés par le passé sur le bien, et qui figurent dans le titre de propriété du vendeur (exemple : travaux d'éradication du plomb ou du mérule...).  

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