En application de la loi Elan du 23 novembre 2019, un décret vient d'être publié pour le cas où le locataire d'un logement fait l'objet d'une procédure de surendettement. Apport de ce décret ?  

Pour les nouveaux textes Elan... Comme nous l'avons expliqué dans un conseil, depuis le 1er mars 2019, de nouvelles règles sont à prendre en compte lorsqu’un bailleur fait jouer devant le juge civil, en raison d’une dette locative, la clause de résiliation de plein droit (dite résolutoire) d’un bail d’habitation en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour le cas où un locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement.

La loi Elan du 23 novembre 2018 a notamment créé un nouveau texte afin de procéder à « l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail » (C. conso. art. L 714-1).

Les nouvelles règles visent à assurer le maintien dans le logement d’un locataire menacé d’expulsion, et bénéficiant d’une mesure de surendettement, s’il reprend le paiement régulier de son loyer et de ses charges pendant un certain délai.

Notamment, si un locataire reprend le paiement du loyer et des charges dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge civil, en application de l'article 24 de la loi de 1989, la commission de surendettement peut imposer de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette. Ces nouveaux délais et modalités de paiement se substituent alors à ceux précédemment accordés, en application de l'article 24.

Pour l'information du bailleur... En bon sens, la loi Elan a prévu qu'un bailleur soit informé des conséquences de l'absence de contestation des décisions de la commission du surendettement, ou du juge du surendettement, sur une décision antérieurement rendue par le juge civil, constatant l'acquisition de la clause résolutoire et accordant au locataire défaillant des délais de paiement, au titre de l'article 24 de la loi de 1989.

Précisément, un texte créé par la loi Elan a prévu que le bailleur soit « informé expressément des conséquences de l'absence de contestation des décisions de la commission ou du juge », dans des conditions fixées par décret.

Le texte précise qu'en l'absence de contestation formée par le bailleur, les décisions de la commission et leurs effets s'imposent à lui, sauf s'il n'a pas été informé dans les conditions prévues (C. conso. art. L 714-1 IV).

On y voit (enfin) clair... Un décret n° 2019-461 du 16 mai 2019, publié ce 17 mai 2019, vient de préciser la manière dont l'information du bailleur doit être réalisée, outre les éléments qui doivent être portés à sa connaissance.

A cet effet, des textes réglementaires du Code de la consommation ont été complétés, ou créés.

Dans la LRAR que doit lui notifier une commission de surendettement pour une décision concernée, le bailleur doit ainsi être informé :

  • qu'en l'absence de contestation de sa part, les mesures que la commission entend imposer se substituent aux délais et modalités de paiement de la dette locative, précédemment accordés par une décision du juge civil en application de l'article 24 ;
  • que la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit d'un bail, résultant de la décision du juge civil en application de l'article 24, n'affecte pas l'exécution du bail et notamment ne suspend pas le paiement du loyer et des charges ;
  • que l'exécution de la procédure d'expulsion est reprise en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi qu'en cas de non-respect des mesures imposées par la commission ;
  • qu'en l'absence de contestation de sa part, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire que la commission entend imposer se substitue aux délais et modalités de paiement de la dette locative précédemment accordés par le juge civil en application de l'article 24.

Dans la LRAR que doit lui adresser le greffe d'un tribunal pour la notification d'un jugement concerné, le bailleur doit être informé, notamment : 

  • qu'en l'absence de contestation de sa part, les mesures décidées par ce jugement se substituent aux délais et modalités de paiement de la dette locative précédemment accordés par le juge civil en application de l'article 24;
  • que l'exécution de la procédure d'expulsion est reprise en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi que, le cas échéant, en cas de non-respect du jugement.

Références 

Décret n° 2019-455 du 16 mai 2019 relatif à l'information des bailleurs quant aux conséquences de l'absence de contestation des décisions de la commission du surendettement et du juge du surendettement sur la décision d'expulsion conditionnelle antérieurement rendue par le juge du bail JORF n°0114 du 17 mai 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique  -  article 118 - JO n° 0272 du 24 novembre 2018

Un bailleur doit être informé en bon ordre par la commission de surendettement, ou le greffe du Tribunal, sur les conséquences de l'absence de contestation d'une décision (ou d'un jugement) allouant à un locataire de nouveaux délais de paiement, à la place de ceux décidés par le juge civil, pour régler sa dette locative.       

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