Les pouvoirs publics viennent de publier un nouveau décret, destiné à compléter le cadre réglementaire applicable pour la mise en oeuvre du dispositif d'encadrement des loyers, prévu par la loi Elan. Apport du décret ?     

Pour le dispositif d'encadrement des loyers « Elan » ... La loi « Elan » du 23 novembre 2018 a créé un nouveau dispositif d’encadrement des loyers, à titre expérimental, pour la location de logements loués nus/meublés (parc privé). Ce dispositif, prévu et régi par l’article 140 de la loi Elan, est calqué sur l’ancien dispositif « Alur » sur bien des points.

Comme nous l'avons expliqué, un décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 (JO du 13.04.2019) a prévu la mise en place su dispositif à Paris.

Pour que le dispositif soit effectif sur Paris, le préfet de la région d’Île-de-France et de Paris doit venir fixer, par un arrêté, des loyers de référence, des loyers de référence minorés/majorés, par catégorie de logements loués nus/meublés et par secteur géographique.

Des précisions qui s'imposaient... Comme nous l'avions souligné, la mise en oeuvre du dispositif Elan supposait en droit, à notre avis, une adaptation du cadre réglementaire pour tenir compte du nouveau texte.

Cette adaptation est désormais chose faite, à la suite d'un décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 (JO du 14.05.2019).

Ce décret a notamment pour objet « d'actualiser les textes faisant référence au dispositif d'encadrement du niveau des loyers » (cf. notice de présentation).

En droit, le décret est venu procéder aux adaptations des textes qui s'imposaient dans le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 (détermination des loyers de référence), mais aussi dans le décret n°90-780 du 31 août 1990 (renouvellement), et le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (dispositif  d'encadrement de l'évolution des loyers).

En cas de non respect du dispositif... Là où s'appliquera un arrêté préfectoral au titre du dispositif Elan, le loyer de base d'un logement mis en location peut être fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré.

Le texte instauré par la loi Elan a prévu, à cet égard, un mécanisme de sanction administrative si un bailleur ne respecte pas cette règle.

Si un préfet constate qu'un bail ne respecte pas la limite imposée pour un loyer, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le bail en conformité et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le texte permet au préfet de prononcer une amende administrative à l'encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (loi Elan, art. 140 VII).

Le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 est venu apporter d'importantes précisions, concernant la procédure applicable (décret n° 2019-437 du 13 mai 2019, article 1er - non codifié).

Ces précisions sont les suivantes.

La mise en demeure du préfet devra indiquer le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure, ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse.

La mise en demeure devra également indiquer la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d'un mois à compter de celle-ci, ses observations dans les conditions définies aux articles L 122-1 et L 122-2 du code des relations entre le public et l'administration. Ces textes reconnaissent au bailleur le droit de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Un bailleur pourra se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix.

Dans les délais impartis, un bailleur devra transmettre au préfet une copie du bail mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

Si sa mise en demeure reste infructueuse, le préfet devra informer le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l'amende prévue par la loi Elan.

Cette information devra mentionner le montant envisagé pour l'amende, montant qui devra être « proportionné à la gravité du manquement constaté ».

Le bailleur devra être mis à même de présenter ses observations dans un délai d'un mois, dans les conditions précitées.

Au terme de ce délai, le préfet pourra émettre un titre de perception, qui sera recouvré par le Trésor public.

Le titre de perception devra être émis par le préfet dans un délai de deux ans, au maximum, à compter de la mise en demeure.

Références 

Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs  JORF n°0111 du 14 mai 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique article 140, JO n° 0272 du 24 novembre 2018

Outre les adaptations de textes qui s'imposaient pour la mise en oeuvre du dispositif Elan, des précisions sont apportées sur la procédure permettant à un préfet de prononcer une amende administrative, en cas de non respect du dispositif.

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