La loi « Elan » du 23 novembre 2018 a prévu une vaste réforme du droit de la copropriété. Où en est-on de cette réforme ? 

Une réforme en marche... Comme nous l'avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 14ème année, n°17 p. 7), la loi Elan du 23 novembre 2018 a habilité le Gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés.

Pour le droit de la copropriété... Le Gouvernement a d'abord été habilité à prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 1er juin 2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux ». L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

En janvier 2019, les pouvoirs publics ont indiqué que les principaux axes de cette ordonnance seront les suivants : « redéfinir le champ d'application de la loi de 1965 afin que le statut de la copropriété puisse être adapté aux immeubles, en fonction notamment de leur taille ; simplifier les modes d'adoption des résolutions relatives aux travaux pour faciliter la prise de décisions ; améliorer la gestion financière des copropriétés afin de mieux anticiper les travaux à venir et contribuer ainsi à l'entretien du parc immobilier ».

Dans le cadre d'une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2019, la garde des Sceaux, ministre de la justice, a indiqué que la Chancellerie avait notamment « engagé une réflexion sur l'opportunité d'adopter un régime d'administration dérogatoire pour les grandes copropriétés, lequel pourrait se traduire par une faculté accrue pour l'assemblée générale d'accorder des délégations spéciales de pouvoirs au conseil syndical, dans un cadre légal strictement défini et de façon temporaire »

La garde des Sceaux a récemment précisé que la réforme comprendrait « des mesures encourageant la participation aux assemblées générales, facilitant la prise de décision, et adaptant la gestion des copropriétés en fonction de leur taille ».

La Chancellerie travaille actuellement à l'élaboration d'un avant-projet d'ordonnance.

La garde des Sceaux a récemment indiqué que cette réforme du droit de la copropriété s'achèvera à l'automne 2019.

En tout état de cause, le délai d'habilitation prévu par la loi Elan est de douze mois, de sorte que le Gouvernement devra publier la première ordonnance pour le 23 novembre 2019 au plus tard.

L'entrée en vigueur de cette ordonnance est différée au 1er juin 2020, afin de permettre au Parlement d'en débattre.

Un projet de loi de ratification devra à cet effet être déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l'ordonnance.

Pour le futur code de la copropriété... Le Gouvernement a été ensuite habilité à prendre une seconde ordonnance pour mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis », et ce afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété » .

Précisément, le Gouvernement a été autorisé à procéder par voie d'ordonnance « à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ». Le Gouvernement peut, à ce titre, « apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l'état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet ».

Selon les pouvoirs publics, le travail de codification est mené « afin de restituer au droit de la copropriété la clarté et l'accessibilité qu'il a perdues au fil des réformes ». En effet, la « succession des réformes accompagnée d'une diversification des sources du droit de la copropriété – la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application mais aussi d'autres dispositions disséminées dans la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation ou totalement autonomes – a rendu cette matière trop complexe pour les copropriétaires ».

Pour la garde des Sceaux, «la création d’un code dédié clarifiera les règles relatives au droit de la copropriété et les rendront plus accessibles aux praticiens comme aux copropriétaires ».

Notons que, selon une réponse ministérielle, le futur code de la copropriété « n'a pas vocation à modifier le régime de la copropriété ». Les modifications apportées le seront dans le cadre de la première ordonnance.

La seconde ordonnance pour le code de la copropriété est en dernier lieu annoncée « d'ici fin 2020 », étant noté qu'elle doit être publiée d'ici le 23 novembre 2020 au plus tard.

Côté professionnels Hoguet, relevons que, à la suite de la loi Elan, la loi Hoguet précise expressément que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) doit être consulté pour avis « sur l'ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété » (loi Hoguet du 02.01.1970, art. 13-1).

Références 

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - article 215 - JO n° 0272 du 24 novembre 2018

Réponse ministérielle n°554 du 30 janvier 2019, JOAN du 30 janvier 2019 p. 483 (Question orale sans débat)

Réponse ministérielle n°13325 du 9 avril 2019, JOAN du 9 avril  2019 p. 3294

Ministère de la justice, communiqué de presse du 29 mai 2019

L'ordonnance prévue pour la réforme du droit de la copropriété est annoncée pour l'automne 2019, et un code de la copropriété doit voir ensuite le jour d'ici novembre 2020.

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