Un récent décret vient de finaliser un dispositif, prévu par la loi Elan, destiné à interdire à des « marchands de sommeil » d'acquérir certains biens dans le cadre d'une vente aux enchères, après saisie immobilière. Que faut-il savoir et prévoir ?

Une nouvelle réglementation à intégrer... La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un nouveau dispositif destiné à empêcher des personnes, condamnées pénalement à une peine leur interdisant d'acquérir un bien immobilier, de porter des enchères devant le juge de l'exécution saisi d'une procédure de saisie immobilière (Code des procédures civiles d'exécution - CPCE, nouvel art. L. 322-7-1).

L'article L 322-7-1 du CPCE prévoit à ce titre qu'une personne « ne peut se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, sauf dans le cas d'une acquisition pour une occupation à titre personnel. »

Précisément, l'article L 322-7-1 du CPCE vise le cas où une personne physique ou morale est condamnée à l'une des peines complémentaires prévues par l'article 225-26 (I 2°) du code pénal, l'article L. 1337-4 (IV 3° ou V al. 2) du code de la santé publique, outre certains textes du code de la construction et de l'habitation (article L. 123-3 (VII 3° ou al. 2) ; article L. 511-6 (III 3° ou IV al. 2) ; article L. 521-4 (II 3° ou III al. 3)).

Pour seul exemple, est concerné le cas où une personne physique ou morale est jugée coupable de l'infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (C. pénal, art. 225-14).

La peine complémentaire concernée consiste le plus souvent dans l'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acquérir un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. L'interdiction porte alors sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social d'une société civile immobilière (SCI) ou en nom collectif (SNC) se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières. L'interdiction ne porte pas sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel.

Avec une attestation à prévoir... Un décret publié le 23 mai 2019 vient de préciser et finaliser ce nouveau dispositif, en cas de vente aux enchères d'un bien immobilier, lorsque le bien saisi est un immeuble à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.

Avant de porter des enchères pour le compte d'un mandant, un avocat devra se faire remettre par celui-ci une attestation sur l'honneur, datée et signée, indiquant s'il a fait l'objet ou non d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 du CPCE. Si le mandant est une personne physique, l'attestation devra préciser si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une SCI ou une SNC, l'attestation devra indiquer également si les associés et mandataires sociaux (de cette SCI ou SNC) font l'objet ou non d'une condamnation à l'une de ces peines.

Lorsque le mandant est une personne physique, l'attestation devra mentionner ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents.

Lorsque le mandant est une personne morale, l'attestation devra mentionner sa dénomination et son numéro SIREN. Si le mandant est une SCI ou SNC, l'attestation devra en outre mentionner l'ensemble des informations requises pour ses associés et mandataires sociaux (CPCE, nouvel art. R 322-41-1).

Avant l'issue de l'audience pour la vente par adjudication, l'avocat dernier enchérisseur devra déclarer au greffier l'identité de son mandant, et lui remettre l'attestation sur l'honneur.

En l'absence de surenchère valide, et si l'attestation sur l'honneur ne précise pas que le bien concerné est destiné à l'occupation personnelle du mandant, le greffe devra demander le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'enchérisseur déclaré adjudicataire (s'il s'agit d'une SCI ou SNC, le bulletin n°2 des associés et mandataires sociaux).

Si l'enchérisseur déclaré adjudicataire a fait l'objet d'une condamnation à l'une des peines concernées (ou, s'il s'agit d'une SCI/SNC, l'un de ses associés ou mandataires sociaux), le greffe devra en référer au juge. Le juge devra alors prononcer d'office la nullité de l'adjudication par une ordonnance non susceptible d'appel. Cette ordonnance fixera la date de la nouvelle audience de vente, dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de la décision.
L'ordonnance sera notifiée par le greffe au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et à l'adjudicataire, par LRAR (CPCE, nouvel art. R 322-49-1).

Dès septembre 2019... Cette nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er septembre 2019.

Références :

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 191) - JORF n°0272 du 24 novembre 2018

Décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur JORF n°0119 du 23 mai 2019

A partir du 1er septembre 2019, une attestation sur l'honneur est à prévoir, avec toutes les informations requises, pour pouvoir acquérir aux enchères un immeuble saisi à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.

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