Comme l'on pouvait s'y attendre, les pouvoirs publics viennent de reconduire pour un an le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers, mais avec une nouveauté. Que faut-il savoir ?

Un dispositif reconduit... Un décret n°2019-802 du 26 juillet 2019, publié le 28 juillet 2019 au journal officiel, est venu reconduire, pour un an, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

A cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a été retouché et complété.

Pour une relocation... Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers continue de s’appliquer en cas de relocation nue ou en meublé, à titre de résidence principale, d’un logement vacant depuis moins de 18 mois.

Le loyer (HC) fixé pour le nouveau locataire ne peut alors, en principe, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf à pouvoir le réviser sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Par dérogation, il reste possible de rehausser le montant du loyer, au-delà de la variation de l’IRL, si l’on peut justifier de travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant élevé, ou d’un loyer manifestement sous-évalué, sous conditions.

Un logement mis en location pour la première fois (neuf ou ancien) n’est pas concerné par le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers.

En zone tendue... Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers continue de s’appliquer pour des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Précisément, reste concerné tout logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).

Sont concernées les communes visées, en l’état, par l'annexe à un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Pour consulter la liste des communes concernées : cliquer ici

Pour la relocation d'un logement concerné, tenez compte du dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers pour tout nouveau bail régularisé d’ici le 31 juillet 2020 inclus.

Renouvellement de bail. Le décret a aussi reconduit à l’identique, pour un an, le dispositif qui cantonne toute hausse d’un loyer, manifestement sous-évalué, là où un bail fait l’objet d’un renouvellement formalisé par écrit.

Une nouveauté à intégrer. Comme par le passé, si un bailleur peut justifier de la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité dans un logement concerné par le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers, un loyer peut être réévalué, en principe dans les conditions suivantes.

Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire (ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement), des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur des parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (TTC).

Le loyer d'un logement, qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, peut quant à lui être librement réévalué.

Lors d'un renouvellement, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC est possible si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial (ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement), des travaux d'amélioration portant sur des parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le décret du 26 juillet 2019 est venu néanmoins créer une nouvelle règle (décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 7 3°).

Un nouveau texte précise que l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par un opérateur et établie selon les méthodes de calcul conventionnel,  est inférieure à 331 kWh par m² et par an. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE), est inférieure à 331 kWh par m² et par an.

Cette nouvelle règle entre en vigueur (uniquement) le 1er janvier 2020.

Logement situé à Paris. Rappelons que la loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un dispositif transitoire, finalisé par un décret du 13 mai 2019, permettant un encadrement du niveau des loyers de logements loués nus ou en meublé à titre de résidence principale. Depuis le 1er juillet 2019, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros), à la suite de la publication d'un arrêté du préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, venu fixer les loyers de référence (arrêté préfectoral n° 2019-05 du 28.05.2019 N° IDF-029-2019-05). L'arrêté préfectoral est à prendre en compte pour une première mise en location ou toute relocation d'un logement, loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, sur Paris.

Conformément à l'article 9 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, tel que modifié par le décret du 13 mai 2019, un régime particulier s'applique en cas de relocation d’un logement vacant depuis moins de 18 mois, ou en cas de  renouvellement d'un bail, à Paris (Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 7) .

La révision ou la réévaluation d'un loyer ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019.

En cas de relocation, un bailleur ne peut réévaluer un loyer si le dernier loyer appliqué au précédent locataire (somme du loyer de base et du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.

En cas de renouvellement d'un bail, un bailleur ne peut réévaluer un loyer, au titre du décret du 27 juillet 2017, si une action en réévaluation de loyer est engagée en raison d'un loyer inférieur au loyer de référence minoré.

En cas de litige entre un bailleur et un locataire concernant l'application du décret du 27 juillet 2019, notons que la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente. Sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Références

Décret n°2019-802 du 26 juillet 2019 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 JORF n°0174 du 28 juillet 2019

Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs JORF n°0111 du 14 mai 2019

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique article 140, JO n° 0272 du 24 novembre 2018

La révision du loyer avec l’IRL reste en principe seule possible jusqu’au 31.07.2020 pour la relocation (nue ou en meublé) d’un logement, vacant depuis moins de 18 mois, dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants. Pour réévaluer le loyer d'un logement au titre de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, tenez-compte de la nouvelle condition posée concernant la performance énergétique, à compter du 1er janvier 2020. Tenez-compte des règles particulières applicables pour la relocation d'un logement à Paris.

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