Les pouvoirs publics ont récemment été interpellés sur la possibilité, ou non, de délivrer un congé pour reprise lorsqu'un logement est loué en meublé à titre de résidence principale par une personne morale (SCI, etc.). Réponse ?

Pour un congé aux fins de reprise... Lorsqu'un logement est loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, des textes organisent les conditions dans lesquelles un bailleur peut délivrer un congé pour reprise à un locataire (loi n° 89-462 du 06.07.1989 art. 15 et 25-8).

Ce qui vaut en location nue... En location nue, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur de délivrer un congé, à l'échéance du bail et en respectant un préavis de six mois, qui peut notamment être justifié par la décision du bailleur de « reprendre » le logement, sous conditions.

Si le propriétaire est une personne physique, outre celui-ci, le bénéficiaire de la reprise peut/doit être (uniquement) son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint, partenaire, concubin). Lorsqu'un logement est détenu par plusieurs propriétaires en indivision, sa reprise est également possible au profit de tout membre de l'indivision (loi du 06.07.1989 art. 13).

Pour une SCI familiale... Lorsqu'un bailleur est une personne morale, il ne peut en principe délivrer un congé pour reprise (Cass. 3e civ. 07.02.1996 n° 93-20135).

Toutefois, et par exception, un congé pour reprise est possible si le logement est loué par une SCI dite « familiale », entendue comme la « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Le bénéficiaire de la reprise doit être l’un des associés de la SCI (loi du 06.07.1989 art. 13).

Ne concerne pas la location meublée... En location meublée, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur de délivrer un congé, à l'échéance du contrat de location et en respectant un préavis de trois mois, qui peut aussi être justifié par la décision du bailleur de « reprendre » le logement, sous conditions. Le texte précise que le bénéficiaire de la reprise « ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ».

Un député a interrogé les pouvoirs publics sur « l'interprétation à donner » des textes, en cas de location par une personne morale.

Le ministre de la Cohésion des territoires a fourni la précision suivante, dans le cadre d'une récente réponse ministérielle.

S'agissant des logements loués meublés, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise ». Les « dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'article 15 de la même loi. La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale (...). Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (...). Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux » (rép. min. JOAN 11.12.2018 n° 4495 p. 11398).

Il découle aussi de la réponse ministérielle que, lorsqu'un logement loué en meublé est détenu par plusieurs propriétaires en indivision, sa reprise n'est pas possible au profit de tout membre de l'indivision.

Pour consulter la réponse ministérielle : cliquer ici.

Rappelons qu'une réponse ministérielle n'engage en rien les juges.

Il reviendra au final à la Cour de cassation de fixer précisément sa « doctrine » à ce sujet, si elle est appelée à se prononcer.

Référence

Réponse ministérielle n° 4495 du 11 décembre 2018, JO du 11 décembre 2018, p. 11398

Pour les pouvoirs publics, lorsqu'un bailleur est une personne morale, y compris une SCI familiale, il n'est pas possible de délivrer un congé pour reprise à un locataire, en location meublée. Seul un congé pour vendre ou fondé sur un « motif légitime et sérieux » est possible. Il en va de même pour un logement détenu en indivision.

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