La Cour de cassation s'est récemment prononcée, une nouvelle fois, sur le régime du droit à indemnisation d'un agent immobilier mandaté en vente par un client. Et cela donne quoi ?

Où un client refuse de signer un compromis... Dans une affaire, le propriétaire d'un terrain confie à un agent immobilier un mandat exclusif de vente, avec honoraires charge vendeur. Le mandat comporte notamment une clause, assortie d'une clause pénale, aux termes de laquelle « le mandant s'engage à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire, aux conditions, prix et charges précisés par ce mandat ».

L'agent immobilier informe son client qu'il a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Mais le mandant refuse de signer une promesse de vente. L'agent immobilier décide donc de l'assigner en paiement de dommages-intérêts, en application de la clause pénale stipulée au mandat.

En appel, les juges accueillent la demande indemnitaire de l'agent immobilier, en soulignant que le vendeur a refusé de donner suite à l'offre d'achat formulée aux conditions du mandat, sans justifier d'un autre motif que sa décision de ne plus vendre le bien.

Un nouvel arrêt à méditer... Dans la droite ligne de son arrêt du 14 novembre 2018 (A&C Immobilier, 14e année, n° 14, p. 1), la Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel, au titre de la loi Hoguet, au vu du principe suivant : « Aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

En l’espèce, la « vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir » des dispositions de la clause pénale litigieuse (Cass. 3e civ. 12.12.2018 n° 17-10417).

Notons que la Cour de cassation a pris soin de rappeler une nouvelle fois que l’agent immobilier peut, en pareil cas, prétendre à une indemnisation « s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ». Un agent immobilier conserve ainsi un recours indemnitaire, tel en l'espèce, lorsqu'un vendeur fait (finalement) affaire derrière son dos.

Pour consulter l'arrêt de la Cour de cassation sur le site Legifrance : cliquer ici.

Le refus par le client de régulariser une promesse de vente aux conditions du mandat ne permet pas à lui seul de réclamer l'application d'une clause pénale. Il peut en aller autrement si l’agent immobilier prouve que son client a fait affaire ailleurs en le privant de sa juste rémunération.

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