Un récent décret vient de préciser les conditions d'attribution, pour 2019, du « prêt à taux zéro » (PTZ) dont peut bénéficier un primo-accédant. Alors ?

Pour le dispositif de « prêt à taux zéro » (PTZ)... Rappelons que le dispositif de « prêt à taux zéro » (appelé PTZ/PTZ+) permet à un primo-accédant, sous conditions, de financer en partie l’acquisition ou la construction de sa résidence principale (CCH art. L 31-10-2). Précisément, le PTZ peut être octroyé aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété ou lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire. Le PTZ est en principe réservé aux personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale, ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire, au cours des deux dernières années.

Les conditions d’attribution et les modalités du PTZ sont fixées par les articles L 31-10-1 à L 31-10-14 du CCH, complétées par les articles R 31-10-1 à R 31-10-12 du CCH. Le régime du prêt à taux zéro (PTZ) a fait l'objet d'importantes modifications par la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, complétée par un décret n° 2017-1861 du 30 décembre 2017, et un arrêté ministériel publié le 31 décembre 2017.

Statu quo pour 2019... Dans le cadre de la loi de finances pour 2019, le législateur n'a pas estimé utile de modifier le cadre légal du PTZ, pour l'essentiel.

Un décret n° 2018-1365 du 28 décembre 2018 (JO du 30 décembre 2018), qui s’applique aux offres de prêts à venir ou émises depuis le 1er janvier 2019, a maintenu à l’identique, pour l’année 2019, les dispositions réglementaires existantes. Précisément, le décret indique que les conditions d’attribution et les modalités des prêts PTZ, émis à compter du 1er janvier 2019, sont celles fixées par le décret n° 2017-1861 du 30 décembre 2017. Selon l’étude d’impact jointe au décret du 28 décembre 2018, une estimation permet d’évaluer à environ 1,3 milliards d'euros le montant net des crédits d’impôt afférents au PTZ émis en 2019, dont pourront bénéficier les établissements de crédit pour les prêts PTZ (pour un nombre de PTZ dont l’offre sera émise en 2019 estimé à environ 88 200, dont environ 21 000 dans l’ancien sous condition de travaux).

Dans le neuf. En 2019, le PTZ permet à un primo-accédant, et ce, sur l’ensemble du territoire, de financer l’acquisition d’un logement neuf (ou sa construction, au sens des textes) à hauteur de 40 % (zones A ou B1) ou 20 % (zones B2 ou C) du coût total de l’opération, dans le parc privé (CCH art. R 31-10-9). Ce coût s’apprécie dans la limite d’un plafond, à géométrie variable selon la localisation du logement et la composition du foyer. Les plafonds applicables sont par exemple de 140 000 € (zone C) ou 210 000 € (zone A) pour un couple sans enfant.

Rappelons que de nouveaux textes s’appliqueront dans le neuf, à compter du 1er janvier 2020. Les logements neufs en zones B2 et C ne seront plus éligibles au PTZ. En effet, à compter du 1er janvier 2020, lorsque le logement est neuf, les PTZ seront octroyés sous condition de localisation de ce logement dans les communes classées dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. Les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements s’entendront uniquement de celles classées dans les zones A et B1.

La loi de finances pour 2019 est venue préciser que cette condition de localisation ne sera pas applicable aux logements (neufs) ayant donné lieu à un contrat de location-accession, régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, signé avant le 1er janvier 2020 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 art. 185).

Dans l’ancien. En 2019, pour une acquisition dans l’ancien, un primo-accédant peut également prétendre à un PTZ, dans les conditions suivantes. Lorsque le logement est ancien, les PTZ sont octroyés « sous condition de vente du parc social à ses occupants ou sous condition de travaux et de localisation de ce logement dans les communes classées dans une zone géographique ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant ». Les communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements s’entendent de celles classées dans les zones B2 et C. Le régime du PTZ dans l’ancien, appelé aussi PTZ « réhabilitation », est sur bien des aspects identique à celui du PTZ « neuf ». Dans le parc privé, le PTZ « ancien » permet d’assurer un financement à hauteur de 40 % du coût total de l’opération envisagée. Pour bénéficier du PTZ dans l’ancien, un primo-accédant doit faire réaliser un programme de « travaux d’amélioration » dans le logement concerné (sous trois ans). Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération envisagée. Rappelons que sont également éligibles au PTZ dans l’ancien, sous conditions, les acquisitions de logements anciens réalisées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (au sens de l’article L 262-1 du CCH).

Plafonds de ressources. Pour bénéficier d’un PTZ, un emprunteur ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources. Les plafonds varient selon la localisation du logement concerné (zones A, B1, B2, C). Les plafonds de ressources sont fixés en tenant compte du nombre de personnes destinées à occuper le logement, et de la localisation du logement selon les zones prévues par l’article R 304-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les plafonds de ressources à prendre en compte sont ceux mentionnés à l’article R 31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ils restent inchangés, en l'état.

Références

Décret n° 2018-1365 du 28 décembre 2018 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, JO n° 0302 du 30 décembre 2018

Loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, JO n° 0302 du 30 décembre 2018

Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, JO n° 0305 du 31 décembre 2017

Décret n° 2017-1861 du 30 décembre 2017 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, JO n° 0305 du 31 décembre 2017

En 2019, un primo-accédant peut bénéficier d'un PTZ dans les mêmes conditions qu'en 2018, dans le neuf ou l'ancien.

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