La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier le cadre légal de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en secteur protégé. Que faut-il savoir ?

Pour la garantie d'achèvement. En VEFA, un vendeur est tenu de souscrire une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

La loi Elan est venue fixer certaines règles, d'application immédiate, concernant la mise en œuvre de la garantie.

Il est précisé que la garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut désormais faire désigner un administrateur ad hoc, par ordonnance sur requête.

Si tel est le cas, l'administrateur ad hoc, qui disposera des pouvoirs du maître de l'ouvrage, aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il pourra réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception. Réputé constructeur, il devra disposer, à ce titre, d'une assurance de responsabilité civile décennale. Sa rémunération sera à la charge du garant.

Il est également précisé que, lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure collective (CCH art. L 261-10-1).

Notons que ces règles s'appliquent également dans le cadre de la vente d'immeuble à rénover (CCH art. L 262-7).

Pour le contrat de réservation. La loi Elan introduit une importante nouveauté : un contrat préliminaire (de réservation) pourra prévoir « qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même » (CCH art. L 261-15 I).

En pareil cas, le contrat devra comporter une « clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble ».

Le contrat devra préciser le prix du « local réservé », en le décomposant comme suit :

  • le prix de vente convenu ;
  • le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
  • le coût total (somme du prix convenu et du coût des travaux).

Le contrat devra également indiquer un délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux. Si l'acquéreur exerce cette faculté, le vendeur sera tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution, aux prix et conditions mentionnés au contrat de réservation.

L'acte authentique de vente devra ensuite préciser la description des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, dès lors qu'il n'a pas demandé au vendeur d'exécuter ou de faire exécuter les travaux (CCH art. L 261-11 e).

Un décret doit venir préciser les conditions d'application de ce dispositif, notamment la nature des travaux dont l'acquéreur peut se réserver l'exécution.

Accessibilité. Notons que la loi Elan a également prévu que des décrets viendraient (re)fixer les règles à respecter pour l'accessibilité aux personnes handicapées, concernant de nouveaux bâtiments (CCH art. L 111-7-1).

Un décret doit venir préciser, en particulier, les modalités particulières applicables à la construction de bâtiments d'habitation collectifs ainsi que « les conditions dans lesquelles, en fonction des caractéristiques de ces bâtiments, 20 % de leurs logements, et au moins un logement, sont accessibles tandis que les autres logements sont évolutifs ».

La conception des « logements évolutifs » devra « permettre la redistribution des volumes pour garantir l'accessibilité ultérieure de l'unité de vie, à l'issue de travaux simples ».

Est considéré comme étant évolutif tout logement dans les bâtiments d'habitation collectifs répondant aux caractéristiques suivantes :

  • Une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d'aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
  • La mise en accessibilité des pièces composant l'unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.

Un décret devrait venir (re)préciser les règles particulières applicables à la construction de logements vendus en l'état futur d'achèvement et faisant l'objet de travaux modificatifs de l'acquéreur.

Référence

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique articles 64 et 75, JO n° 0272 du 24 novembre 2018

La mise en œuvre de la garantie d'achèvement est précisée. Des décrets sont nécessaires pour finaliser le dispositif légal qui permettra à un acquéreur de se réserver d'emblée certains travaux (finition, équipements), ou celui sur l'accessibilité des personnes handicapées.

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