Saisi dans la cadre de la procédure QPC, le Conseil constitutionnel vient de se prononcer sur le texte qui prévoit, pour la location de logement, une majoration de 10 % en cas de non restitution du (solde du) dépôt de garantie dans le délai imparti, à la sortie d'un locataire. Alors, cela donne quoi ?

Pour la restitution du solde du dépôt de garantie... Pour un logement loué nu ou en meublé (résidence principale), l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, fixe des règles pour la restitution du (solde du) dépôt de garantie (DG) à un locataire à sa sortie. Tout contrat de location en cours, y compris signé avant le 7 août 2015, et même avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, est concerné (loi n° 2015-990 du 06.08.2015 art. II 2 ; Cass. 3e civ. 17.11.2016 n° 15-24552).

Pour la majoration « Alur »... L'article 22 de la loi de 1989 prévoit l'obligation pour le bailleur de restituer le (solde du) DG au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Ce délai est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le montant du dépôt de garantie devant être restitué s'entend déduction faite des sommes restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve d'être dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, l'article 22 alinéa 7 de la loi de 1989 prévoit que le (solde du) DG « est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Un souci de constitutionnalité ? Dans une affaire, un bailleur avait été condamné par les juges du fond à rembourser à un locataire la somme de 177 € en restitution d'un dépôt de garantie, après déduction des réparations locatives et des charges impayées, et la somme de 1 900 € (!) au titre de la majoration de retard.

À l'occasion du pourvoi en cassation formé contre la décision au fond, il a décidé de présenter une question prioritaire de constitutionnalité.

Le bailleur a soutenu que l'article 22 alinéa 7 de la loi de 1989 serait contraire aux principes de proportionnalité et d'individualisation des peines, dans la mesure où il sanctionne le défaut de restitution dans les délais du DG d'une majoration du montant de ce dernier, automatique et indépendante des sommes effectivement dues. La majoration ainsi instaurée, qui ne tiendrait pas compte du préjudice réellement subi par le locataire, méconnaîtrait également le droit de propriété.

La Cour de cassation a estimé en décembre 2018 que la question présentait un caractère sérieux, et a donc décidé de la renvoyer au Conseil constitutionnel (Cass. 3e civ. 13.12.2018 n° 18-17729).

C'est non ! Par une décision rendue ce 22 février 2019, le Conseil constitutionnel vient (hélas) d'écarter la thèse du bailleur, en jugeant que l'article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est conforme à la Constitution (décision n° 2018-766 QPC du 22.02.2019).

Le Conseil constitutionnel a motivé sa décision comme suit.

D'une part, la majoration est versée au locataire lésé. En l'instaurant, le législateur a « entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent ».

D'autre part, en « prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s'est fondé sur un élément en lien avec l'ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice » (sic).

Par conséquent, la majoration, qui « présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une punition ». En outre, le texte ne porte pas atteinte au droit de propriété...

Pour consulter la décision du Conseil constitutionnel : cliquer ici.

Rappelons que la Cour de cassation a jugé, en bon sens, que la majoration « ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal » pouvant être dus à compter d’une mise en demeure (C. civ. art. 1231-6). Des intérêts légaux ne peuvent être dus qu’à compter d’une décision de justice liquidant des pénalités éventuellement dues (Cass. 3e civ. 15.11.2018 n° 17-26986).

Notons que la majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution d'un DG dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Référence

Conseil constitutionnel, décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019

Il est jugé que le texte est bien conforme à la Constitution. Côté ADB, veillez à bien faire le nécessaire en informant au besoin vos clients du risque pris de ne pas restituer les sommes dues en temps utile...

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