La Cour de cassation vient de se prononcer sur la portée du texte, issu de la réforme « Pinel » de 2014, qui limite la garantie possible d'un locataire, s'il cède son bail. Et cela donne quoi ?

Pour une clause de garantie en cas de cession de bail... Dans un bail commercial, il est possible d'insérer une clause prévoyant, en cas de cession du bail, une garantie du locataire (le cédant) en cas de défaillance du nouveau locataire (le cessionnaire). Une clause expresse est à prévoir pour que le locataire cédant soit codébiteur solidaire du nouveau locataire (loyers, charges), voire de tout cessionnaire.

La clause de garantie (solidaire) doit être rédigée avec soin car, au moindre doute, elle peut être interprétée « en faveur » du cédant. Ainsi, la clause ne pourra lui être opposée pour des charges si elle vise les seuls loyers...

Pour la limite posée par la loi Pinel... La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) a limité la portée dans le temps de pareille clause de garantie.

Un texte, l’article L 145-16-2 du Code de commerce, prévoit à ce titre que si « la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (C. com. art. L 145-16-2).

Le texte limite ainsi à trois ans à compter de la cession la durée pendant laquelle un bailleur peut se prévaloir de la clause.

La Cour de cassation fixe sa doctrine... Par un arrêt qui a valeur d'arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger que « d'une part, l’article L 145-16-2 du Code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, [et] d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties » (Cass. 3e civ. 11.04.2019 n° 18-16121).

Au vu de l'arrêt, deux règles sont à prendre en compte.

Règle 1. Compte tenu du « caractère d’ordre public » (impératif) de l’article L 145-16-2 du Code de commerce, ainsi affirmé, il n'est donc pas possible d’écarter la limite légale de garantie par une clause contraire d’un bail.

Règle 2. L’article L 145-16-2 du Code de commerce ne s'applique pas aux baux commerciaux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, c'est à dire conclus avant le 20 juin 2014.

Un locataire (cédant) ne peut donc se prévaloir, à l'égard d'un bailleur, de la limite légale de garantie, prévue par le texte, si un litige concerne la cession d'un bail signé avant le 20 juin 2014 (et non renouvelé).

Pour un tel bail, il convient de se reporter à la clause de garantie prévue, pour en déterminer la portée exacte.

Seule la cession d'un bail signé à partir du 20 juin 2014 ou d'un bail renouvelé depuis cette date peut être concernée par la limite de garantie.

Pour consulter l'arrêt du 11 avril 2019 : cliquer ici.

Références

Site officiel de la Cour de cassation

Cour de cassation 3e chambre civile 11 avril 2019 n° 18-16121

Là où une clause de garantie solidaire du locataire est prévue dans un bail en cas de cession, on ne peut déroger à la limite légale pour son opposabilité (trois ans à compter de la cession). Mais la limite légale ne s'applique pas pour un bail conclu avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, c'est à dire avant le 20 juin 2014.

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