Un arrêté ministériel vient de clarifier la réglementation applicable pour la construction d'un immeuble comprenant, dans les derniers étages, un duplex ou un triplex. Un point s'impose...    

Pour la construction d'immeubles d'habitation avec des duplex... Jusqu'à récemment, la réglementation comportait une norme technique favorable aux opérateurs en cas de construction d'un immeuble d'habitation comprenant, dans les derniers étages, un duplex ou un triplex.   

En faisant simple, cette norme, utilisée pour apprécier la hauteur d'un immeuble, permettait d'éviter l'application de la réglementation spécifique pour les immeubles de grande hauteur (la réglementation IGH).

L'arrêté ministériel du 31 janvier 1986, relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, hors réglementation IGH, et qui classe les bâtiments en quatre familles du point de vue de la sécurité-incendie, plaçait dans la quatrième famille tous « les habitations dont le plancher bas du logement le plus haut (était) situé à plus de vingt-huit mètres et à cinquante mètres au plus au-dessus du niveau du sol ».

A la suite d'un arrêté du 19 juin 2015, les immeubles comportant des logements en duplex et triplex faisaient en outre l'objet d'une règle particulière. Un texte de l'arrêté du 31 janvier 1986 avait été ainsi rédigé  : « Pour le classement des bâtiments, seul le niveau bas des duplex ou des triplex des logements situés à l'étage le plus élevé est pris en compte si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l'article 6 » (arrêté du 31.01.1986, art. 3 5° al. 1).

L'arrêté du 29 juin 2015 avait précisé que cette règle, favorable pour apprécier la hauteur d'un immeuble en présence d'un duplex ou triplex (prise en compte du plancher bas des logements), s'appliquerait à partir du 1er octobre 2015 (permis de construire pour lesquels la date de dépôt de la demande était postérieure au 1er octobre 2015).

A la suite de la jurisprudence du Conseil d'Etat... En 2017, le Conseil d'Etat a remis en cause les (nouvelles) règles fixées par l'arrêté du 31 janvier 1986, au regard de la réglementation relative aux immeubles de grande hauteur (réglementation IGH).

Selon l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation, constitue en effet un immeuble de grande hauteur « tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie » à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation.

Pour le Conseil d'Etat, la hauteur d'un immeuble doit donc se mesurer, pour l'application de la réglementation IGH, entre « le niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie et le plancher bas du dernier niveau, qui désigne le plancher qui sépare celui-ci du niveau immédiatement inférieur ».

Pour les juges, ces règles devaient « être comprises comme visant le dernier niveau de l'immeuble quand bien même celui-ci correspond à la partie supérieure d'un duplex ou d'un triplex », sans que les règles fixées par l'arrêté du 31 janvier 1986, se référant notamment au plancher bas du logement le plus haut, puissent y faire obstacle.

Ainsi, pour les juges, lorsque le dernier étage d’un immeuble est un duplex (ou triplex), le niveau de plancher à retenir, pour déterminer s’il constitue ou non un IGH, est la partie supérieure de ce duplex ou triplex (CE, 6 déc. 2017, n° 405839).

La décision du Conseil d'Etat était de nature, tel en l'espèce, à entraîner la remise en cause de permis de construire délivrés au vu de l'arrêté du 31 janvier 1986.    

Une intervention législative... Dans le cadre de la réforme Elan, et par souci de sécurité juridique, le législateur est venu élaborer un dispositif particulier, destiné à éviter la remise en cause de permis de construire ou constructions, concernés par l'arrêt du Conseil d'Etat de 2017.

Un texte issu de la loi Elan du 23 novembre 2018 précise ainsi que, sous réserve des décisions juridictionnelles passées en force de chose jugée, une autorisation de construire portant sur un bâtiment exclusivement à usage d'habitation, délivrée avant le 24 novembre 2018, est validée en tant que son existence ou sa légalité serait contestée au motif que, lorsque le dernier étage du bâtiment est un ou plusieurs duplex (ou triplex), le niveau de plancher à retenir pour apprécier s'il constitue ou non un IGH, est la partie supérieure du/des duplex ou triplex, et non le plancher bas du/des logements.

Le texte est venu préciser qu'une même autorisation de construire est validée jusqu'à la publication, dans le code de la construction et de l'habitation, de nouvelles dispositions particulières concernant les duplex et triplex.

Il a également été précisé que la conformité d'un bâtiment concerné, qui ne constitue pas un IGH, ne peut être contestée pour le motif exposé, jusqu'à la publication des nouvelles dispositions prévues (loi n° 2018-1021 du 23.11.2018, art. 31) .

Une retouche réglementaire... Comme expliqué dans une actualité distincte, un arrêté du 7 août 2019 (JO du 11.08.2019) vient de modifier l'arrêté du 31 janvier 1986, relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation.

Cet arrêté du 7 août 2019 a notamment pour objectif « de supprimer la possibilité contraire à la hiérarchie des normes de construire un duplex (ou triplex) dont le plancher bas le plus haut est à plus de 50 m » - sic (cf. note de présentation).

A cet effet, le texte de l'arrêté de 1986 a été doublement retouché afin, d'une part, d'écarter toute référence au plancher bas d'un logement (dans la définition donnée de la quatrième famille d'habitation), et, d'autre part, de préciser que la règle favorable, pour les duplex ou triplex, peut (uniquement) être prise en compte pour le classement des bâtiments des trois premières familles.

Ainsi, la règle favorable concernant les duplex et triplex ne pourra s'appliquer pour un bâtiment d'habitation de la quatrième famille. Seront concernés les bâtiments d'habitations « dont le plancher bas du niveau le plus haut est situé à cinquante mètres au plus au-dessus du niveau du sol utilement accessible aux engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie, et qui ne relèvent pas des trois autres familles d'habitation. »

Pour le classement des bâtiments des trois premières familles, le niveau bas des duplex ou triplex des logements situés à l'étage le plus élevé pourra être pris en compte si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l'article 6 de l'arrêté de 1986 (arrêté du 31.01.1986, art. 3 5° al. 1)

Cette nouvelle réglementation s'appliquera pour les bâtiments dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2020.

Notons que, comme par le passé, les quadruplex et plus ne sont/seront pas admis dans des bâtiments d'habitation collectifs (arrêté du 31.01.1986, art. 3 5° al. 2).

Références 

Arrêté du 7 août 2019 modifiant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation (JORF n°0186 du 11 août 2019)

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique  (JO n°0272 du 24 novembre 2018)

Pour un projet de construction d'un bâtiment d'habitation comprenant un duplex (ou triplex) en dernier étage, tenez-compte de la nouvelle réglementation applicable à compter du 1er janvier 2020 (demande de permis déposée à compter de cette date).

Détails de contact
Editions Francis Lefebvre | 42, rue de Villiers | CS 50002 | 92532 Levallois-Perret
Tél. : 03.28.04.34.10 | Fax : 03.28.04.34.11
service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr
SAS au capital de 241 608 euros | RCS Nanterre | N° TVA : FR 764 147 408 52 | Code APE : 5814 Z