La Cour de cassation vient de préciser ce qu'il faut prendre en compte pour apprécier le volume habitable requis, a minima, pour la (mise en) location d'un logement. Alors ?

Au titre du décret sur la décence... Pour qu'il puisse être considéré comme « décent », un logement doit disposer « au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » (décret n° 2002-120 du 30.01.2002 art. 4). Ainsi, au titre des critères de la décence, pour qu’un logement puisse être loué comme tel, il suffit, en principe, qu'il dispose d’une pièce principale ayant un volume habitable de 20 m3, au moins...

Pour calculer le volume habitable... Dans une affaire, la Cour d'appel de Paris a considéré que, pour calculer le volume habitable d'un logement, seules peuvent/doivent être prises en considération les parties des locaux concernés ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m.

Les textes, rien que les textes... La Cour de cassation vient de censurer l'arrêt de la Cour d'appel aux motifs « qu'est décent un logement ayant un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ; que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond ; que la surface habitable est calculée sans tenir compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Cass. 3e civ. 11.10.2018 n° 17-21677).

La Cour de Paris, en ne prenant en considération que les parties de locaux ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m, avait en l'espèce commis une violation de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, outre de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

En pratique ? La surface habitable mais aussi le volume habitable d'un logement, au titre de la décence, doivent s'apprécier au vu des règles fixées par l'article R 111-2 du CCH. Au titre de ce texte, la surface habitable est la « surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Le volume habitable « correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond ». Le texte précise qu'il « n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas », de certains volumes vitrés, de locaux communs et autres dépendances, mais encore « des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Sauf à ce qu'un règlement sanitaire départemental (RSD) en dispose autrement, seules les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, et non 2,20 m, sont ainsi à exclure pour calculer le volume habitable minimal requis (de 20 m3), concernant la (mise en) location d'un logement (parc privé, secteur libre).

Un régime particulier est en l’état à prendre en compte pour un logement loué sous la forme d’une colocation dite à bail multiple.

Notons que, de manière générale, il est interdit de louer des logements, de manière délibérée, dans des conditions qui « conduisent manifestement à leur suroccupation » (C. santé publ. art. L 1331-23).

Pour consulter l'arrêt du 11 octobre 2018 : cliquer ici.

Au titre du décret sur la décence, le volume habitable minimal (20 m3) se calcule en fonction de la surface habitable et de la hauteur sous plafond, en écartant les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (et non 2,20 m).

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