La loi Elan du 23 novembre 2018 vient de modifier le cadre légal applicable pour le dispositif d'investissement locatif « Cosse ancien ». Que faut-il vite savoir ?

Pour le dispositif « Cosse ancien »... Rappelons que ce dispositif fiscal, appelé aussi « Louer abordable », permet sous conditions à un contribuable, louant un logement dans l'ancien pendant 6 ou 9 ans, d’obtenir au plan fiscal une déduction spécifique de son revenu foncier brut, suivant un taux qui varie de 15 % à 85 %, selon les cas (CGI art. 31 I 1° o)

Un zonage est pris en compte, identique à celui du dispositif Pinel (zones Abis à C).

En l'état, le dispositif s’applique pour des logements situés en zones tendues (zones A et B). Un logement situé en zone C n'est éligible au dispositif que s'il fait l’objet d’une « intermédiation locative », c’est-à-dire s’il est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière dite sociale (agréée), ou une association agréée. Le taux de la déduction varie de 15 % à 70 %, en fonction du loyer pratiqué (intermédiaire et (très) social) et la zone concernée (l’avantage est maximal en zone A, Abis, et B1). Le taux est fixé à 85 % si le logement fait l’objet d’une « intermédiation locative ».

Les plafonds de loyers et ressources sont identiques au dispositif Duflot/Pinel en secteur intermédiaire (CGI annexe III art. 2terdecies G).

Une modification... La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (JO du 24 novembre 2018) vient de modifier le cadre légal du dispositif « Cosse ancien ».

Le dispositif retouché prévoit une déduction fixée :

  • pour les logements situés dans les communes classées par arrêté dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant :
    • à 30 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention Anah avec loyer intermédiaire, conclue jusqu'au 31 décembre 2019 ;
    • à 70 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention Anah avec loyer social/très social, conclue jusqu'au 31 décembre 2019 ;
       
  • dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, autres que celles précitées :
    • à 15 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention Anah avec loyer intermédiaire, conclue jusqu'au 31 décembre 2019 ;
    • à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention Anah avec loyer social/très social, conclue jusqu'au 31 décembre 2019.

Dans les autres zones géographiques, le texte prévoit une déduction fixée à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention Anah avec loyer social/très social, conclue jusqu'au 31 décembre 2019, lorsque cette convention prévoit la réalisation de certains travaux d'amélioration.

Les taux précités seront portés, y compris lorsque la convention ne prévoit pas la réalisation de travaux en zone C, à 85 % des revenus bruts, dans le cadre d'une « intermédiation locative ».

À prendre en compte... Ainsi, en pratique, un logement, sous conventionnement Anah (très) social avec travaux, sera éligible au dispositif en zone C sans nécessité de le louer avec une « intermédiation locative » (c’est-à-dire un opérateur agréé).

Il découle du texte et des travaux parlementaires que le bénéfice de la déduction « Louer abordable » est ainsi étendue aux locations de logements situés dans la zone C lorsque deux conditions sont remplies :

  • Si le conventionnement Anah est de type social ou très social ;
  • S’il s'agit d'un conventionnement avec travaux, assorti à ce titre d'une obligation de location pendant 9 ans.

Dans cette même zone C, le dispositif réserve le bénéfice de la mesure relative à l'intermédiation locative aux conventionnements de type social ou très social.

En outre, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2019, le plafond de déficit imputable sur le revenu global, actuellement de 10 700 €, sera porté à 15 300 € (CGI art. 156 I 3°).

À partir du 1er janvier 2019... Le dispositif ainsi retouché s'appliquera aux conventions signées à compter du 1er janvier 2019.

Comme par le passé, le bénéfice de la déduction reste subordonné à l'engagement du contribuable (ou de la société propriétaire) de louer le logement nu pendant toute la durée d'application de la convention à usage d'habitation principale.

Référence

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique article 162, JO n° 0272 du 24 novembre 2018

Sous conditions, la location d'un logement ancien en zone C (conventionnement Anah social/très social) pourra bénéficier du dispositif « Cosse ancien » en 2019. À compter de l'imposition des revenus de l'année 2019, le plafond de déficit imputable sur le revenu global sera porté à 15 300 €, au titre du dispositif.

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