La Cour de cassation a rendu le 19 juin 2025 deux arrêts qui concernent le droit de préemption reconnu par la loi à un locataire, titulaire d'un bail commercial, en cas de vente de ses locaux. Quel enseignement tirer de ces arrêts?
Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier 21ème année n°5 p.6), sous conditions, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce reconnaît au locataire de locaux «à usage commercial ou artisanal», loués avec un bail commercial, un droit légal de préemption (appelé aussi droit de préférence) pour l’acquérir, si le bailleur décide de les vendre (C com. art. L 145‑46‑1 - cliquer ici).
Par exception, le droit de préemption est écarté par le texte dans certains cas.
Il en va notamment ainsi en cas de «cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux» (C com. art. L 145‑46‑1 al. 6).
Par deux arrêts rendus le 19 juin 2025 dans le cadre de deux affaires distinctes, la Cour de cassation est venue apporter les précisions (inédites) suivantes concernant les ventes concernées par cette exception légale (cass. civ 3ème 19-6-2025 n°23-19292 et n°23-17604).
L'exception légale, prévue «pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial».
Il en résulte qu'un locataire «ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial».
Dans la première affaire, il a été relevé que les locaux loués ne constituaient qu'une partie des lots d'un immeuble en copropriété objets de la vente concernée, de sorte que le locataire ne bénéficiait pas du droit de préemption légal (arrêt n°23-19272).
Dans la seconde affaire, il a été relevé que le bail portait seulement sur une partie de l'ensemble immobilier vendu, de sorte que le droit de préemption légal ne s'appliquait pas (arrêt n°23-17604). Dans cette affaire, la Cour de cassation a précisé qu'en «l'absence de disposition légale expresse», l'article L. 145-46-1 du Code de commerce «ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti» (arrêt n°23-17604 point 9).
- Pour consulter les deux arrêts du 19 juin 2025: cliquer ici et cliquer ici
Références
- Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
- Cour de cassation 3ème chambre civile 19 juin 2025 n°23-19292
- Cour de cassation 3ème chambre civile 19 juin 2025 n°23-17604
Un locataire ne bénéficie pas du droit de préemption (légal) lorsque les locaux loués ne constituent qu'une partie de l'immeuble vendu par le bailleur, même si cet immeuble ne comprend qu'un seul local commercial.